【香港加息】加息周期正式啟動 供樓負擔比率直迫七成 樓市幾時玩完 | 香港樓市2018
撰文:麗爾 |圖片:新傳媒資料庫
最新消息:九間銀行加息最優惠利率(P)增12.5至25點子
如市場估計,今日匯豐銀行率先宣佈調升最優惠利率(P),由原先的最優惠利率(P)為5厘,調升12.5點子至5.125厘。其後,恒生銀行、渣打銀行、中銀香港、華僑銀行香港、大新銀行、創興銀行、工銀亞洲及花旗銀行亦於同日宣佈加息。現時除了華僑永亨加息0.25厘至實際利率5.25厘,加幅跑贏大行,其餘八間加息0.125厘至實際利率5.125厘 (見表一)。
經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓認為,是次加息已醞釀多時,香港亦比美國滯後兩年零九個月才展開加息步伐。然而,是次銀行加息幅度溫和,主要為展開加息周期之序幕,對樓市影響極輕微。劉圓圓預料,周內會有更多銀行會宣佈跟隨加息,成為自06年4月,即近12年半後香港銀行再次調高最優惠利率(P)。
(表一)
加息 日期 |
銀行 | 8月份
現樓按揭 市佔率 |
最優惠利率(P) |
生效 日期 |
||||
加息前 | 加息後 | 升幅 | 最新 實際按息 |
|||||
27/9 | 匯豐銀行 | 1 | 22.0% | 5% | 5.125% | 0.125% | 2.375% | 28/9 |
27/9 | 中國銀行 (香港) | 2 | 17.2% | 5% | 5.125% | 0.125% | 2.375% | 2/10 |
27/9 | 恒生銀行 | 3 | 14.7% | 5% | 5.125% | 0.125% | 2.375% | 28/9 |
27/9 | 渣打銀行 | 5 | 7.4% | 5.25% | 5.375% | 0.125% | 2.375% | 28/9 |
27/9 | 花旗銀行 | 6 | 5.0% | 5.25% | 5.375% | 0.125% | 2.375% | 28/9 |
27/9 | 中國工商銀行 (亞洲) | 7 | 3.1% | 5.25% | 5.375% | 0.125% | 2.375% | 28/9 |
27/9 | 大新銀行 | 8 | 2.5% | 5.25% | 5.375% | 0.125% | 2.375% | 28/9 |
27/9 | 創興銀行 | 13 | 1.07% | 5.25% | 5.375% | 0.125% | 2.375% | 28/9 |
27/9 | 華僑銀行香港 | 14 | 0.88% | 5.25% | 5.500% | 0.250% | 2.500% | 28/9 |
*匯豐銀行、中國銀行、恒生銀行的P為5%,其他銀行為5.25% | ||||||||
資料來源:經絡按揭轉介研究部 |
該行分析,早前銀行一改調升新造按揭息率10至20點子,及增加定期存款利率,反映銀行資金已較以往緊張,特別是中小型銀行的銀根較少,邊際利潤極微,加息實際上對銀行有着正面的幫助。
再者,自港滙多次觸及弱方兌換保證,金管局連番入市,令銀行體系結餘由年初的近1,800億港元降至現時低於800億港元水平,減幅已達五成半(圖二)。若今次香港仍不跟隨美國加息,會導致港美息差再度擴闊,套息交易有可能急速加劇,令金管局再度出手接錢,屆時銀行體系結餘有可能進一步下降至500億以下水平。而香港銀行調整最優惠利率(P),能使香港利率更趨正常化。
Hibor創十年新高
美國剛宣布再對2000億美元中國生產的產品徵收關稅,中方亦不甘示弱批評美方及對美600億美元商品徵稅,中美貿易戰令全球經濟陷入混亂之中,新興市場首當其衝,香港股市亦顯著表現反覆,全球政經局勢不明朗因素令香港踏入一片陰霾之中。
不過,儘管8月份美國核心消費物價指數(CPI)按年放緩,亦無阻美國的加息決心。作為拆息按揭計劃基準的一個月銀行同業拆息(Hibor)自八月底再度上升,直至9月26日,Hibor已升至2.21厘(圖三),創下自2008年10月後近10年後的高位。若Hibor持續高企,將會增加銀行的資金成本。
供樓負擔比率將達七成
八月初時,各大小銀行紛紛將新造按揭息率調升10至20點子,令新造業主的供樓負擔有所增加。另一方面,近期樓市雖稍有回落但樓價仍然處於高位,市民的薪金一直追不上樓價的升幅,若再加上於加息周期底下,供樓負擔比率將拾級而上。
根據最新數據顯示,八月份的供樓負擔比率已達到65.7%,如未來加息三次,每次25點子,而樓價及家庭入息中位數不變,供樓負擔比率將達至七成創自2018年後的20年新高(圖四)。
加按比率達36.5%創新高 金額按月首達400萬
受惠於近年的樓價升值,基本上數年前已持有物業的業主均可享受樓價升值後套現的好處,加上熱錢氾濫,很多業主喜歡加按物業套出資金作其他投資用途。據了解,八月份的涉及加按的按揭比例佔整體個案達36.5%,創出有紀錄以來的新高(圖五)。
另一方面,加按套現的金額亦首次衝破400萬的關口,八月份的每宗平均加按貸款額達到416萬(圖六),反映業主無懼加息的影響,對後市仍然樂觀。
明年底息口至3.5厘 樓市屬調整難以大跌
展望香港未來的加息步伐,基本上香港已備充足條件展開加息周期,劉圓圓預期加息幅度相對溫和,連計今次加息,年底香港將共加息25至50點子,實際息率約為2.5厘左右。至於明年來說,香港仍很大機會跟隨美國的加息步伐,如無其他特別情況,如重大的政經因素影響,預計香港會再加息3至4次,到明年年底時的實際息率將有機會達到3厘左右。
她補充,根據經絡按揭息率指數(MMI)的數據可見,現時按揭息率約為2.17%(圖七),在歷史來說算是偏低水平,過去20年,平均實際息率為3.33%,反映現時息口仍算低微,加上現時已有三厘的壓力測試要求,即使加息將對防守力充足的業主影響輕微(表二)。
近年樓市偏向於一手樓盤,二手市場相對淡靜,最近二手樓價更有下調跡象。不過現時香港受多種外圍氣氛牽動,令樓市呈膠著狀態,雖然有見部份單位減價出售,但只屬零星個案,相反大多數人的實力相當充足,因此若外圍氣氛轉穩,對未來樓市可重新起支持作用。
未加息 | 加息12.5點子 | 加息25點子 | 加息50點子 | 加息100點子 | |
貸款額 | 100萬 | ||||
按揭年期 | 30年 | ||||
按揭利率 | 2.25%* | 2.375%* | 2.50%* | 2.75%* | 3.25%* |
每月供款($) | $3,822 | $3,886.5 | $3,951 | $4,082 | $4,352 |
(增加$) | $64.5 | $129 | $260 | $530 | |
(增加%) | 1.7% | 3.4% | 6.8% | 13.9% | |
首年利息($) | $22,257 | 23,499 | $24,741 | $27,227 | $32,204 |
(增加$) | $1,242 | $2,484 | $4,970 | $9,946 | |
(增加%) | 5.6% | 11.2% | 22.3% | 44.7% |
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