首9個月樓價升逾一成 第四季仲有冇得升

樓巿高居不下，今年首三季樓價累升11%。踏入第四季，巿場焦點離不開銷情熾熱的一手巿場，代理預期即將有9,000伙可在季內推出，打頭陣的將軍澳新盤仍以高價推出，反映發展商對後巿的信心。不過，10月特首林鄭月娥即將發表首份施政報告，預計有多項措施出台，新資助房屋「港人首置上車盤」定價及折扣率成為全城焦點，直接影響樓巿走勢。

本港樓價高踞全球最難負擔城市，而首三季樓價繼續升，反映本港樓價走勢的中原城市領先指數（CCL）一度高見161.36點，創歷史新高。
上週五（9月22日）指數輕微回軟，報160.75點，與去年底的144.72點相比，累積上升11%。

樓巿「辣招」下，購買力集中一手物業。
Q房網香港數據研究中心資料顯示，年初至週日（17日）止，一手推盤量達16,680伙，幾乎等於去年全年推盤量數字。
焦點一：新盤爭崩頭
Q房網香港董事總經理陳坤興表示，上述數字尚未計算即將開售的將軍澳及屯門新盤，故預期全年的推盤量將高達20,000伙水平，創2013年一手新例生效以來的新高，較2016年全年的16,780伙高出19%。
新盤推盤量顯著增加的同時，市場吸納強勁。
陳坤興指出，近兩個月開賣的樓盤中，大多數已售出逾80%，其中荃灣全•城滙於推出後短期內便全部售罄。

分析相信，第四季發展商在新盤訂價取態，將會是巿場焦點之一。
地產代理資顯示，預期第四季將有逾9,000伙新盤可供發售，而短期內擬推售的項目，單位總數約2,552伙（見表一）。

第四季新盤供應多，月月有樓賣的新鴻基地產，提前在本週六（30日）開售旗下將軍澳大型盤晉海，全項目涉及1,040伙。
項目首批價單開價破日出康城紀錄，而最近推出3號價單，涉及139伙折實平均呎價15,121元，較首批高出18%；呎價中部分單位呎價突破20,000元水平，屬日出康城歷來首見。
涉及單位分布2A座48至49樓的F室，全部屬於實用面積340平方呎的一房單位，售價683.3萬至686.1萬元，呎價20,097至20,179元。
長實集團及新世界，短期內推出單幢項目，分別位於上環My Central及屯門THE PARKVILLE。

值得留意，今年仍未有推盤的信和置業將於第四季出擊。
信和營業部聯席董事田兆源早前透露，將推售兩個全新樓盤。其中集團夥拍華置合作發展的觀塘市中心第2、3發展區大型重建項目，將提供約2,000伙，計劃分兩期推售。
另一全新盤將是西貢對面海項目，主打大單位，將提供分層單位及獨立洋房，涉30伙，預期全數單位均可享開揚海景，預期可於年底前推出應市。
今年第四季多個項目會以現樓形式出擊，包括MOUNT NICHOLSON第三期、雲端、尚珩、KADOORIA等，其中由會德豐及南豐合作的山頂MOUNT NICHOLSON第三期，最快10月會推售分層單位。

焦點二：林鄭公布新房策
本港樓巿一直被形容為「政策巿」，多年來受「辣招」影響。
而10月林鄭月娥將發表任內首份《施政報告》，預料房屋政策有重大改變（見表二）。

港人首置上車盤定位是「居屋之上、私樓之下」的房屋階梯，協助有一定能力的巿民上車，入息下限會以申請居屋白表家庭入息上限52,000元作銜接；上限則大約70,000元。
近年樓價及租金同樣飆升，林鄭擬向未補價居屋著手，提供廉價租盤，但預計該政策會遇到一定阻力。
政府資料顯示，本港有約32萬個居屋單位，當中已補價的約70,000個，而近年每年補價的居屋只有數百至1,000多宗。
林鄭提出要活化居屋市場，在未補價居屋達25萬個，提出推出試驗計劃，准許未補地價的居屋業主，通過與社會企業合作下，把單位在市場放租，以增加居屋租務市場流通性，提供廉價租務供應。

中原集團主席施永青表示，資助房屋補貼範圍不宜太廣泛，港人首置上車盤太多，會搶走私人發展商客源。
他認為，入息逾50,000元的人較有能力在市場租樓，負擔能力較高，相信政府釐定入息上限會較高。
政府首要應協助低收入人士，他同意興建臨時房屋，貨櫃屋是其中一個考慮。
另外，有提林鄭或會重啟活化工廈政策，容許工廈低層單位作更多元化的用途，而具體措施有待施政報告內公布。

地產一週　長沙灣臨海地估值180億
地政總署公布，推出長沙灣興華街西對出的臨海住宅地皮，截標日期為11月10日。
地皮屬長沙灣臨海地段，地盤面積約為20.8萬平方呎，指定作私人住宅用途，最高可建樓面面積98.8萬方呎。地皮是繼鴨脷洲「地王」後，近年另一幅市區罕有的大型官地，預計可以興建超過1,300伙單位。

市場人士估計，該住宅地樓面呎價最高介乎14,000至18,000元，地價最高近180億元，勢成今年第二幅百億住宅地。
測量師表示，地皮位處西九龍市區臨海，地積比約4.7倍，預計興建海景豪宅，日後落成實用面積呎價可達25,000元。