放寬首置客按揭成數 按揭保險勢拆牆鬆綁

撰文：子非魚 ｜圖片：新傳媒資料室、何柏基攝

放寬首置客按揭成數

近日財爺再次「出口術」，筆者認為今次狼真的來了，而時間應是下週三（10月16日）發布的施政報告。陳茂波表示為避免對金融體系造成衝擊，全面放寬按揭成數並不可能，只會考慮放寬按揭保險部分。現時400萬元或以下住宅，最多可以申請9成按揭——當中銀行按揭成數為六成；其餘三成則由按保公司擔保，業主須額外繳付保費。400萬至600萬元住宅，按揭成數最高八成；600萬元以上按揭保險便不適用，銀行最高只借六成，上限為500萬元；1,000萬元或以上住宅，按揭成數最高五成，不設貸款額上限。

《施政報告》計劃放寬香港按證保險有限公司提供的按揭保險計劃的樓價上限，詳看：【施政報告2019】首次置業800萬樓可借9成按揭

筆者估計，是次放寬按揭成數，實際操作為將高成數按揭適用貸款額推高，由現時600萬元，調升至1,000萬元，即600萬至1,000萬元按揭成數，將由現在六成調升至七成至八成，並取消500萬元貸款額上限。倘若落實，在「上車」門檻減低下，筆者估計600萬至1,000萬元物業升幅將跑贏大市。舉個例子，以往800萬元物業，最多只可以借六成，首期為320萬元。如果放寬按揭成數上限至八成，首期降至160萬元，令到不少年輕專業人士都能夠負擔，因而令這價格水平之住宅受到追棒。

若果財政許可，業主不妨斥資800萬至1,000萬元價格，買入二手市區兩房單位，一家幾口居住，毋須屈就細單位，相信民怨會有所舒緩。筆者歡迎是項措施——雖然現時年輕人的訴求不只是房屋，而是更深層次的理想，但不得不承認，房屋對他們而言是非常重要的民生項目。至於1,000萬元以上住宅，應否放寬按揭保險成數？筆者認為機會較微。原因是財爺主要是冀舒緩年輕人上車問題，而1,000萬元以上住宅不屬上車盤。始終政府取態仍然是遏止樓市升勢為主，較昂貴物業放寬成數便有違原意，政治不正確。

千萬物業難放寬成數

不過要留意，放寬按保成數後，壓力測試要求也會提高。例如800萬元樓，現時最多只可借六成，以30年還款期計算，每月入息47,000元便可以順利上車；但如果可借足八成，入息要求便增至62,000元。筆者也建議財爺，如果放寬600萬元或以上住宅按揭保險，必須是「真首置」才可以申請，即過去未曾買樓。部分人會自製首置名額，詳看：自製首置名額 甩名慳稅70萬元

現時首置定義是名下未持有物業；而持有物業的人可以透過甩名或轉名，將業權賣予配偶，回復首置身分後，再以優惠買樓。若果這些「假首置」再買1,000萬元樓，並申請高成數按揭，便違反了政府助年輕人「上車」初衷。最後，政府也可以考慮把印花稅納入貸款額，讓業主分期供款。以800萬元住宅為例，印花稅支出達30萬元。但如果貸款額可以分期繳付，年輕人上車時間表便可以大大提前。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。