想預測樓市走向 參考此「樓市估值法」 上車贏面達96% 唔怕買貴咗！｜安東尼
撰文：安東尼｜ 圖片：iStock圖片、新傳媒資料室
誰為「貴平」定分界
若要知道樓市的估值，投資者不妨對比房地產投資的收益和支出—— 即該物業的投資「淨」回報率。
- 物業主要收益—— 租金回報率（Rental Yield）： 12個月租金收入÷物業市價
- 主要支出—— 按揭利息（Mortgage Expense）： 按揭利率x按揭成數
兩者之間差距（Spread）的淨回報，便成為樓價估值的重要指標。若淨回報是正數，就是偏便宜；相反，則為偏貴。當然，世上還有許多其他比率可以識別樓價泡沫或見底（例如供樓還款和薪金比例），只是筆者覺得物業「淨回報」這個方法較為簡單合理，並反映住宅物業價格受利息影響的事實。
以下就讓筆者先去回測這估值方法，看看能否解釋到，1998年香港房地產泡沫（極高估值）爆破，以及2003年「沙士」疫情爆發和2007至2008年環球金融海嘯（GFC）時期的現象，進而放諸目前香港樓市現況及預測未來。
住宅物業「淨」回報
根據差餉物業估價署2021年3月的《香港物業報告 》，香港私人住宅「物業市場回報率」平均值為2.18%（2021年1月）；同期的樓按息率（經絡按揭息率指數）為1.6%。
換句話說，現在「上車」（即使零首期，百分百按揭），仍可以獲得58個基點（Basis Points）的物業淨回報。
以保守估值的八成按揭（成數愈低，此溢價便愈高）計算，住宅物業的淨回報，更高達92基點（見圖表一），顯著高於過去30年8.66個基點的平均值！
回顧上世紀90年代香港樓市都在「極高」和「高」估值水平（見圖表一A和B兩個區間）。當時港英政府放寬銀行按揭業務令資金泛濫，令香港人浸醉於「人人有屋買、個個有錢搵」的夢幻泡影。
住宅物業淨回報由1991年6月的負130個基點，擴大至1998年6月負418基點的「臨界點」。換句話說，租金收益率遠不能抵銷按揭利息支出。如此「極高」估值（負回報率）實在難以持續。時任港督彭定康於1997年7月離開香港後，亞洲金融風暴殺到，更觸發樓市泡沬爆破。當時銀行落雨收遮，令不少香港業主頓成「負資產」苦主。
由於樓市大跌，估值（住宅物業淨回報）亦於2000至2002年回落至合理區間（見圖表一C及D）。 其後2003年「沙士」襲港，令香港經濟再進入嚴冬，樓市直插至「極低估值」水平，住宅淨回報在2003年6月升達328個基點。
其後估值回升（自由行帶動經濟）至合理「偏高」區間（見圖表一C），但隨即因為環球金融危機，住宅物業市場再跌至「低」估值區間（見圖表一E）；當時（2010年9月）住宅物業淨回報高達244個基點。
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輸少贏多 提防落錯車
當然，如此「極低估值」的黄金機會已不復再；就連香港在2019年6月至2021年1月受新冠肺炎打擊，整體樓市也只輕微下跌3.55%（差餉物業估價署：私人住宅 ─ 全港各類單位售價指數 ）。
以目前香港住宅投資回報溢價約92基點（合理偏低估值），和2013年的水平差不多（見圖表二D）。
當年第四季「上車」的話，在三年後樓市都錄得15%至29%的升幅。筆者根據差餉物業估價署的數字，得出圖表一和圖表二結果。 就以現時住宅物業淨回報92個基金的水平來說，過去30年若投資者在這「合理偏低」區間購買住宅物業的話（共23個季度在這區間），持貨三年，香港樓市上升的機率是96%（即22個季度）；而持貨五年，樓市上升的機率是100%（見圖表二D）。
反過來說，在「合理偏低」區間（見圖表二D）賣樓的話，贏面就只有4%（持貨三年），「落錯車」的機率是96%。
回望歷史展望將來 當然，以上只是整體樓市的估值（歷史數字）。個別屋苑有個別的租金數益率；而投資者和銀行也有不同的按揭利率，投資者「上車」前要對個別屋苑作出分析。
若要展望整體樓市，投資者必要分慮到重大的結構性轉變。 例如若「明日大嶼」人工島可付諸實行，有質素的（市區）住宅供應變會大增，香港住宅整體租金回報必定受壓。若最後香港只能在新界「山旮旯」東一忽、西一忽的改地起樓，即使住宅供應增加，但欠缺配套缺乏商業人流，始終不能替代市區物業，那香港整體住宅租金就可堅挺上升。
至於新冠疫情方面，筆者相信只會為香港樓市帶來「短暫」壓力，為投資者帶來「估值」吸引的機會；換句話是，就是財富管理的入市良機（當然實有風險）。
就回看1967年香港社會事件及隨後的大流感疫情，當時不少香港人移民到海外，令香港樓市受壓。 然而，不少高瞻遠矚的商人，趁機全力發展地產，趁低吸納；例如長江集團創辦人李嘉誠就於1971年創辦長江地產有限公司，1972年改名為長江實業集團，將投資重點轉移到房地業，標誌著李氏地產王國的建立。
最後，又是筆者「戴頭盔」時間。本文分析只是筆者個人分析，並非精準科學研究；讀者買賣樓宇，須事前作出詳細研究個別屋物業及宏觀因素。就如全球最大對沖基金BridgeWater創辦人雷•達利奧（Ray Dalio）的金句: “Anything is possible. It’s the probabilities that matter. Everything must be weighed in terms of its likelihood and prioritised.” 套用在筆者的樓市估值，即是任可事皆有可能發生，包括香港樓市升或跌，重點就是成事的「機率」！
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