零收入不能坐以待斃 好爸爸長錢變短錢救亡

本人持有堅尼地城高層單幢樓，估值約1,000萬元，每月收租20,000元，供樓約20,000元；火炭工廈已full paid，最近成交價300萬元，租金7,500元；自住港島區高層海景單位，估值約800萬元，月供12,000元。夫婦二人共有現金155萬元、公司應收賬42萬元、股票現值25萬元，主要是「蟹貨」；家庭每月支出連供樓60,000元，希望閣下指點迷津，看看怎樣增加收入。

諗sir：讀者自住港島樓月供12,000元，就當拉長30年還款，結欠最盡只是300萬元左右，說明這間屋在新按揭政策下，尚可加按出來。

將物業二按套現救急

政府放寬按揭政策可按到七成，這間800萬元樓，最盡可借560萬元，現在只欠300萬元，即是可以按到260萬元出來。260萬元是短錢。問題是按出後，每個月要供多10,000元攤長還，也是欠款。不過先救了急問題，過了這關重整財務後，才還260萬元。

260萬元資金變相是個舒緩方案，有了這260萬元，連同現金155萬元，即合共400萬元。讀者加按後，在收入近乎零情況下，這400萬元收息，不應該買太多高風險產品。讀者不妨壓低風險，將這400萬元的一半敘造定期收息，例如放4厘港元定存（未來這一年希望都有此利率）。

而另一半資金，就靠一些年回報率達6厘的直值。這些直債公司都是高評級及現金流強勁，不選香港地產發展商的直債，都有此效果。
其實讀者如肯進取，選取8厘至15厘年息投資物，用直債到期保本都做到。此組合用本金400萬元，平均提供5.5厘年息，即一年有22萬元利息；再加上工廈收租每年90,000元，即讀者就有31萬元利息收入。

另一方面，讀者可能要想想四大長老如何照顧自己，將家庭每年支出壓縮到約50萬元，即一年收息31萬元；而支出約50萬元。就當生意無收入，只用貼20萬元一年連同供樓，就當個市差落去，都可以支撐很久。筆者是要為讀者部署，一旦市況仍不好，如何增強個人財務抗逆能力。

另邊廂筆者亦保留了另一張牌，供讀者更窮時可用，就是賣走火炭工廈。沽出工廈後收回300萬元，夠頂住好多年。
現金流不夠，就支撐得不久，有現金流就是每月有錢收。在收入減少下，自然要節流，這也是香港夜市不太繽紛的原因。不少人生意差自然支出少，筆者希望透過此方案，為讀者爭取到更多時間、更有心情去重建生意及收入。