【集體回憶消失】教育電視大樓將變豪宅 15億元地皮料第3季招標

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、Getty Images

發展局日前公布，下個財年（2021年4月至2022年3月）有三個鐵路項目推出，包括東涌配電站、將軍澳百勝角通風大樓及東涌東站第一期，合共涉及約4,050伙。

6個項目市建局

至於市建局則有六個項目推出，包括五個位於土瓜灣及一個位於大角咀，涉約3,170伙，為2014至2015年度估算共3,200伙後最多。

當中土瓜灣春田街/崇志街為市建局自行發展的首置項目，另涉及換地、私人發展及重建項目，預料提供3,310伙，預計全年潛在土地供應16,530伙，較去年15,730伙增加5%。

至於東涌東延線仍然未正式動工，東涌東站預計要到2029年才會啟用，有關延線將未能與東涌東站物業入伙同步，但官方估計兩者差距僅約一至兩年。

教育電視中心地皮料第3季招標

至於官地市場，2021至2022年度政府將推出15幅住宅地皮，當中七幅為滾存地皮，料可提供3,450伙。

另有八幅為新增住宅地，料提供2,550伙，15幅地皮預計提供6,000個單位，將是2010年度政府主動賣地後，官地數目最少的一個年度，當中包括四幅未完成改劃用途之地皮。

最具焦點是一幅市區蚊型地，位於九龍塘廣播道79號、已啟用近半世紀的香港電台教育電視中心，地皮估計最快次季（即7月至9月）推出市場招標，預料可提供約80個單位。

發展局局長黃偉綸指，該大廈已無再用作教育電視大樓，而是作為教育局辦公室，員工短期將遷出，項目位置一直是規劃作住宅用地，會根據計劃好的土地用途去做。

地皮料值15億元

由於此項目極具發展豪宅潛力；加上該地段已有逾15年未有推出住宅官地招標。市場人士預期，地皮估值每平方呎樓面地價，有可能高達20,000元，總值接近15億元。

教育電視是不少香港學生的集體回憶。地皮是由1975年啟用，為港台教育電視中心，但香港電台於2020年4月，宣布停拍教育電視（ETV）節目，同年5月即接獲教育局通知，要求9月或之前歸還中心。

教育局亦指，有關土地在1993年起已劃作住宅用途；加上目前教育局需要更多辦公室空間，鑒於有關社區的整體規劃、配套設施及附近環境等，適合私人房屋發展，政府經整體考量後，決定推售有關土地作住宅用途。

至於同區較新型的住宅，為2006年由信和置業（00083）投得的廣播道1號地皮，即現時的逸瓏，當時以19.4億元拍出，每平方呎樓面地價9,868元，創下當年九龍區官地呎價新高。

近年賣地供應持續偏低

發展局局長黃偉綸被問到私人發展土地是否「乾塘」時，他解釋，部分土地需要做規劃，有些則面對司法程序，19/20年度的公私營房屋比例由6比4，改為7比3，對能夠興建的單位數量自然有影響，更多土地需要用於公營房屋。

他強調，多年前做的規劃目前進入收成期，包括東涌擴展區及古洞粉嶺北的新發展區，陸續會推出，當局會按運輸及房屋局在每年12月交代的十年期目標，再變成之後的供應目標。

他表示市場的貢獻同樣重要，發展商去年度的部分土地需要改契，今年有逾4,000個單位，未來一年參考估算會有3,000個單位，強調看不到賣地計劃是一年比一年跌的趨勢，供應量會有上上落落，視乎改劃工作的進度。

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，基於新一年度賣地目標維持12,900伙；加上根據過往經驗潛在土地供應並不會於年內悉數售出，因此可見短期供應難大幅增加。發展商補地困難，「麵粉價」高企；加上需求龐大，對樓價起支持作用。

劉嘉輝又表示，假若將新財年潛在土地供應16,530個單位以售出八成計算，即賣地計劃最終可提供約13,000個單位，與目標相若。即使如此，連同18/19至20/21年度合計，即四個財年合共僅提供約52,750個單位，相比起14/15至17/18年度的四個財年合計的86,700個單位，大幅下跌近四成，可見近年賣地供應情況持續處偏低水平。

政府或會積極推地跑數

因賣地至物業落成需時，而現時賣地偏低的結果，料將於數年後的落成量逐步浮現，屆時將會呈明顯跌勢。

萊坊執行董事林浩文則認為，以現時政府財政下，預期政府會嘗試從不同渠道增加收入，賣地會是其中一種方法，因政府在賣地上有主導及主動權，補地價等其他土地收入相對被動。

如果在疫情無大變動的情況下，相信政府會積極推地「跑數」。他又指，啟德跑道區最後一幅地皮已批出、觀塘安達臣道發展區地皮大部分轉為公屋，下財年的市區土地供應不多，供應重鎮將集中在上水古洞，合共或只能提供約10,000伙私樓，與本財年相若。

他認為，長遠土地供應仍不足；而新界東北發展需時長達10年或以上，供應或將於2023至2024年出現缺口。加上當中不少供應來自鐵路及私人發展項目，反映政府賣地的供應相對緊張。

市區樓屢錄高價交投

市區樓價格更為硬淨。其中同屬恒基地産（00012）旗下西營盤藝里坊•2號，以及尖沙咀本木，分別創項目呎價新高及成交價新高。

西營盤藝里坊•2號

藝里坊•2號5樓F室，實用面積為260平方呎，連246平方呎平台，屬一房間隔，日前以 886.87萬元成交，平均呎價約34,110元，創項目呎價新高。

尖沙咀本木

同系尖沙咀本木售出19樓A2室三房大戶，實用面積752平方呎，成交價2,226.3萬元，平均呎價29,605元，創項目開售以來成交價新高。據悉，買家為本地首置客。

曦臺呎價創油塘住宅新高

由宏安地產（01243）牽頭發展的油塘新盤曦臺，亦錄得一宗破頂價成交，創區內新高。

據一手成交紀錄冊顯示，曦臺2座36樓及37樓C室複式戶，實用面積1,743平方呎，連437平方呎平台及498平方呎天台，四房雙套間隔，以6,173.2萬元售出，平均呎價35,417元，
呎價料屬油塘區住宅新高。

北角柏蔚山

港島區新樓一樣有創新高價成交。新世界發展（00017）北角柏蔚山最新售出一伙頂層複式戶，為2座33及35樓E室，實用面積2,027平方呎複式戶，新近以1.04億元沽出，平均呎價達51,800萬元，創項目新高成交呎價紀錄。

九龍、奧運及南昌站二手成交升不斷

另中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指，今年1月新九龍三個區域（九龍站、奧運站及南昌站）登記二手私人住宅買賣10.95億元，涉65宗成交。金額是近四個月高位，等待向上突破。

當中奧運站2021年1月登記二手買賣金額5.14億元，成交錄得35宗。金額連續三個月企穩，等待向上突破，逼近2020年高位。

1月九龍站有4.41億元，成交有16宗。金額重上4億元以上，早前連續三個月低於億元水平，有向上突破的跡象；而南昌站二手買賣金額1.41億元，14宗成交，數字創單月新高。

發展商亦趁市旺加快推盤步伐，市場估計3月料有八個新盤、合共3,000多伙推售。當中會德豐、信置、嘉華國際（00173）、世茂集團（00813）及爪哇合作發展的西南九龍荔盈街地盤GRAND VICTORIA，中文樓盤名命名為維港滙，而維港滙I共有524伙剛獲批預售樓花同意書，最快3月內推出。售價參考西九龍一線樓盤及九龍站住宅物業，地價因素亦會考慮在內。

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