隔山買英國樓隨時上唔到會 預先申請AIP可保平安｜子非魚
撰文：子非魚｜ 圖片：Unsplash
隔山申請按揭困難
受移民潮或投資部署驅使，近年港人對英國樓盤需求急增，惟隔山買樓已不容易，隔山申請按揭更加困難。
英國按揭的審批標準，在很多方面比香港更嚴格。很多客人問筆者，有沒有方法可於英國買樓前申請按揭預批，以便在確定能夠上會後，才簽署合約買樓？
當然市場有求就有供，目前已有部分英國銀行提供按揭預批服務，申請者提供入息證明和其他文件後，銀行便可相應地批出貸款額，並會提供預批證明書（Agreement in principle）。
買家可手持相關證明書，於三個月內買樓上會，毋須進行入息及信貸審查。
反之，若連預批亦未能成功，有意買英國樓的港人，應先解決自身的信貸問題，不應盲目跟風搶購英國物業。
不一定要在預批的銀行上會
筆者建議，在買英國樓前，先找英國銀行造按揭預批，了解個人的借貸及負擔能力後，再物色相應樓價的物業，才是以策萬全的做法。
雖然此法有其不足之處，包括能造預批的銀行不多、批出的利率亦非市場最優惠，但手持預批證明書仍然是一種保障。
而且簽約買英國樓後，不一定要在預批的銀行上會，到時可再貨比三家，萬一找不到更好的按揭計劃，亦有「Plan B」在手。
有AIP能加強賣家信心
在買賣層面，有預批證明書亦能加強賣家售樓的信心。在英國，因法律上沒有硬性規定必須支付訂金，很多物業買家可於成交前取消交易。
如買家為外地人，將增加循法律途徑追討的難度，故很多英國業主對出售物業予外地人，態度有所保留。
港人如能出示預批證明書，除可展示有足夠資金在手外，亦能證明自己是「認真的買家」，賣家會更願意出售物業。
未必可攞足貸款額
值得留意的是，預批證明書並非正式的按揭批核，大致可理解為銀行的貸款意向書（MOU）。手持證明書不一定百分百保證按揭可放款，銀行會一併考慮其他實際因素，包括物業估價、業權瑕疵等作出決定。
另外，預批證明書上所批的貸款額，未必是最終取得的貸款額。即使入息不變，因在英國按揭成數上限為7成半，即如證明書批出30萬鎊貸款，但物業售價亦為30萬鎊，根據按揭成數，最多只能借22.5萬鎊。
儘管為加速推進經濟發展，英國已實行9成半按揭計劃，但港人申請9成半按揭，先決條件需要在英國居住、工作及出糧。
然而，港人在英國找工作不易，大部分人買英國樓均靠在香港的入息，故最多只能敘造7成半按揭。
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