長實今年動作多多 擲百億吸土儲「回歸」香港避免「共同富裕」？｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：胡說樓市、unsplash、資料圖片
政府今季推出兩幅分別位於九龍塘和元朗的住宅用地，其中一幅元朗流業街與涌業路交界住宅地，由長實以7.16億元奪得，每呎樓面地價9,112元，較市場估值上限高出近14%；而市場此前估值介乎4.7億元至6.3億元。
最新奪元朗蚊型地
是次招標反應相當熱烈，共收到16份標書，創2011年政府主動推地以來，元朗區地皮收最多標書紀錄。
該地皮面積約16.3萬平方呎，最多可建樓面面積約78,575平方呎，料可提供120伙，規模屬於蚊型地。
一般來說，這類蚊型地特別受的中小型發展商青睞，因為所需的資本規模較少，而大型發展商架構龐大，項目管理基礎成本較一般發展商高昂，故更適合從
事大型項目的開發。
然而，長實仍以高於市場估值競投，某程度反映對後市抱有一定信心。
首奪啟德官地
除了吼蚊型地外，長實對官地亦感興趣，較早前更首擲百億奪啟德官地，為10年來首現。
今年2月，長實斥102.8億元投得啟德4E區2號地皮，是集團首次投得啟德地皮；市場此前對地段估值約為84億至106億元。
以可建樓面64.8萬平方呎計（其中住宅樓面面積約62.5萬平方呎），每呎樓面地價高達15,861元，接近市場上限，亦較毗鄰由中國海外等於2019年11月投得的第4A區2號地皮，每呎地價13,238元高出近兩成。
長實當時形容地皮屬罕有的市區海景地皮，條件優越，位處啟德跑道前排，是唯一一塊單邊的地皮，臨近維港景致及毗鄰未來都會公園，將於該地段興建高質素的市中心海景豪宅項目，並對香港未來經濟充滿信心。
翻查資料，啟德跑道區過去推售每幅地皮，長實幾乎全部均有入標競投，僅得今次中標，這亦顯示出集團投地態度趨積極。
連續投地 料樓市中長綫平穩向好
另外，2020年5月份，長實亦曾以逾49億元投得觀塘安達臣道「港人首置上車盤」綜合發展用地，每呎樓面地價約4,546元，屬當時市場估值下限，估計與首置盤條款複雜及疫情影響有關。
長實過去幾年投地都鎩羽而歸，不計上述三幅地皮，對上兩次成功得手已經要數到2018年奪港鐵黃竹坑站第三期發展項目；而奪得官地更要數到2016年以19.53億元，投得沙田九肚山麗坪路地皮。
相比之下，長實過去的16個月累斥近160億元，連環奪三地，入市步伐明顯加快。
有市場人士解讀，長實近期動向是看好港樓後市。事實上，李澤鉅亦在最新一份業績報告指出，本地樓市有一定剛性需求， 預期疫後通關經濟活動增加，將有利物業市場，料樓市中長綫平穩向好，並將繼續以房屋政策為主導。
在業績會上，他亦指，房地產業務在本土買家支撐下，樓價相當理想，集團未來除會繼續參與投地，也會繼續通過農地轉換及將酒店轉做住宅用地，增加土地儲備。
的確，在未通關、缺乏內地買家下，港樓仍再創歷史新高，本地需求的威力可見一斑。
不過，撇除看好樓市的因素，長實的確也是時候要補充土儲。
本港土儲少於其他大型發展商
截至6月底止，長實香港可開發土地儲備僅得600萬平方呎，遠少於其他幾大開展商，包括新鴻基地產（00016）、恒基地產（00012）、信和置業（00083）等。
恒地最新披露，集團現時在本港擁有土地儲備2,430萬平方呎，撇除已建成各類收租物業樓面，也有約1,420萬平方呎。相比之下，長實香港土儲不足恒地所持的一半。
另外，截至去年12月底止，新地在香港的土地儲備為5,600萬平方呎，當中包括約2,230萬平方呎的發展中物業；另信置在港也有1,620萬平方呎土儲。兩者同樣遠高於長實。
今年上半年，長實多賺逾三成至83.6億元；收入242.6億元，按年減少17%，當中逾四成收入來物業銷售。
期內集團已確認物業銷售收入147.9億元，按年減少24%；香港相關收入僅得近6.1億元，按年大幅減少90%，佔比不足半成。
至6月底止，已簽約但未確認物業銷售總額近415.1億元，當中逾198億元將於今年確認，60%來自香港。即使計及有關數字，香港物業銷售仍低內地逾四成。
長實今年上半年內地收入達147.3億元，同比增27%；反觀，香港收入按年下跌55.4%，至45.1億元。
未來或更活躍本港市場
不過，值得留意，內地近期捲起監管風暴，監管浪潮遍布各個行業，科技、教育、內房無一幸免；而且當局屢提「共同富裕」理念，鼓勵高收入人群和企業更多回報社會，內地政策風險不容忽視。
在這情況下，不難解釋長實未來或將注意力重新放回本港。
另外，近年中資在港高價搶地有所收歛，海航集團因財困，已出售四幅啟德地予恒地及會德豐，恒大亦債務纏身，屢傳負面消息。
恒大旗下香港樓盤如掃管笏的恒大•珺瓏灣II期、長沙灣的恒大•睿峰此前更被銀行停造樓花按揭。
今年內地企業備受債務違約問題困擾，內房屬重災區之一。即使內地企業自身財政穩健，也面臨發債成本上升的問題。
內房高價盲搶港地的情況，有可能在未來一段時間亦不會出現。少了內房高價搶地，著重成本控制的長實出手機會自然也多了。可見將來，投資者或會看到更積極參與本地市場的長實。
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