樓盤鄰近鐵路 未必會跑贏 地鐵上蓋物業都有機會蝕讓｜鐵路盤｜經一專欄

我近日看了不少新樓盤，也看了一些二手樓，打算趁樓市仍未算很瘋狂的時候上車。
所看的樓盤，有些交通方便，接近港鐵站，但售價有點貴。
代理說樓盤近港鐵站「無得輸」，將來升值，一定會跑贏；我的家人也很認同。真的是這樣嗎？
Leo
撰文：1%Anthony  ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

誰說鐵路盤「無得輸」？如果樓盤位置在鐵路站附近，甚至鐵路站上蓋，一般情況下，發展商及代理推售樓盤時會以此作為賣點。

你提到的對白，過往筆者亦曾聽過無數次，包括展銷會、經紀透過Whatsapp推售樓盤時也是這樣。不但香港如此，其他地區亦一樣。

並非每個站都有爆炸力

筆者有一次到台灣探訪朋友並且睇樓，其中一個樓盤位於高雄市地鐵站旁，代理也說同樣的話，更以香港做例子說：「有港鐵的樓盤肯定會升，香港也是一樣」。即使在東南亞國家睇樓，相信也會有同樣情況。

不過事實上，很多鐵路盤跑輸大市！首先，當然是因為市場因素。

香港土地長期供不應求，過去幾十年除了幾次較大型的經濟危機之外，普遍來說，樓價是大漲小回。

然而，很多地區並非如此，例如台灣受制於經濟增長及「辣招」，筆者在高雄所見，乘搭港鐵的人很少，因大部分市民是自行駕車；例如東南亞部分國家及城市，受制於地方大、供應量多等原因，所以買樓前必須要細心研究。

其次，不是每個港鐵站都有爆炸力，以本港為例，有些地區即使有港鐵站，也不見得樓價一定會跑贏。

樓價是否跑贏，很多時取決於是否很多人想在此居住，令需求增加帶動樓價，例如工業區大窩口、葵興等，不見得因有港鐵而有很多人想搬過去；相反，工廈、商廈的價值顯著提升。

例如部分公屋、居屋比較密集的地區，柴灣、黃大仙等，近幾年樓價升幅不見得有很大動力。

除有港鐵到達之外，也要留意港鐵是否會帶來更多高消費群，這樣才有爆炸力。

另外，樓價會否升值也要視乎購買的時候而定，如果購買時，港鐵尚未通車，樓價仍未反映鐵路效應，即能把握先機搶先買入，可享升值。

例如過去十年的港島西，筆者於十多年前買入的時候，只是新界物業的價格，惟近年已晉身為最貴的地區之一，尤其是新樓的細單位每平方呎價逾30,000元，升幅逼近當年受「沙士」影響的淘大花園。

相反，如果買的時候，港鐵已經通車，便要留意樓價可能已經反映了港鐵帶來的價值，即使港鐵站近在咫尺，也只是方便，但不能期望樓價因而大幅跑贏。

最後，當然要留意買入價格。無論條件多好的樓盤，都有機會跑輸大市，甚至蝕讓，最主要的因素是買入價。

有些新樓盤推售時，因為港鐵效應而開出很高溢價，例如附近物業呎價只售18,000元，但新盤售25,000元，溢價兩至三成，便需要一段時間消化，很難期望短期內會跑贏。

早前筆者曾經參觀荃灣的一個新樓盤貨尾，呎價近20,000元，代理說將來呎價可達30,000元。這豈不是貴過奧運站？所以讀者要自己分析。