地產專題｜鐵路盤神話破滅 3鐵路藍籌屋苑跌逾1成

日前有大型銀行宣布，由9月中起上調新造本港銀行同業拆息按揭計劃（H按）的鎖息上限，由現時實際封頂息率由3.625厘，大幅增加0.5厘至4.125厘，同時現金回贈亦會大幅下調。

加息令樓市氣氛雪上加霜

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明稱，2023年本港銀行同業拆息（HIBOR）一直反覆攀升並曾創下逾15年半新高，而HIBOR已多個月維持高水平，並長期高於H按鎖息上限，兩者差距更曾多達1.5%。

現時美國仍有通脹壓力，美國聯邦儲備局年內或再加息以降低通脹，美息將繼續維持高位，港美息口差距或將進一步擴寬，料HIBOR將繼續徘徊高水平一段時間。

其他銀行或會根據自身資金成本及公司策略，跟隨調整按揭息率或相關優惠，建議打算置業客戶根據自身負擔能力，量力而為入市。

香港置業行政總裁馬泰陽表示，銀行的H按計劃已經觸及實際封頂息率多時，是次銀行上調封頂息率以舒緩息差壓力，雖然屬意料之內，按息上調0.5厘幅度有限，不過此舉難免影響新業主的供樓負擔，增添置業上的心理壓力，或削弱市場購買力。

美聯物業住宅部行政總裁（港澳）布少明認為，調高鎖息上限等同於直接加按息，不單增加每月供款，壓力測試的每月入息要求，亦會因此而有所上升。

布少明又指短期內或刺激個別已物色到心水單位的準買家加快決定，在實施新按揭前趕搭尾班車，以避免即將會增加的供款及壓測門檻。

他又料，銀行調高鎖息上限實行後將增添有意入市者的考慮，打擊他們因為近月樓價回落而「趁低吸納」的意欲，令本已低迷的樓市氣氛「雪上加霜」。

500萬貸款 入息要求高於50,000元

上調按息影響的不僅是供款，還會影響壓力測試對每月入息要求，部分本身處於壓測邊緣的人士，或需付出更多的首期才可置業，無疑更添入市的考慮。

以500萬元貸款額、供款30年計算，現時壓力測試的每月入息要求約48,000元，上調鎖息上限後，入息要求將增幅達5%以上，入息要求高於50,000元。

如果從2022年初未進入加息週期前開始計算，入息要求更由原來的38,000元，增加至50,000元，加幅高達三成以上。

中原按揭董事總經理王美鳳則表示，是次銀行調整新造按揭息率設有寬限期，生效日期分別是9月18日（現樓）及9月30日（樓花），相信會令正在有申請按揭需要的用家，以及正在考慮轉按的人士會加快步伐趕及尾班車，以避免獲批之按揭息率上調。

王美鳳提醒，一些最近入市選擇了180天即供成交期的新盤買家，可先趕快申請按揭，避免在銀行寬限期過後上調息率。

同時，是次調整僅限於有關銀行的新造按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響。

至於由美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料統計70大鐵路沿線屋苑，8月共錄357宗二手註冊，較7月回升約9.5%，與同期全港二手住宅註冊量的按月升約一成相若。

70大鐵路沿線屋苑之中，31個屋苑二手住宅註冊量按月報升；26個屋苑報跌，餘下13個屋苑持平。

但「零成交」的屋苑，由7月的10個，進一步增加至8月的13個。

新都城實呎跌幅最大

8月平均實用呎價與年內高位比較，個別屋苑跌幅超過一成。

其中將軍澳新都城呎價跌幅最大，8月註冊平均實用呎價錄約14,663元，較年內高位跌約11.4%（見圖表）。

緊隨其後的是荔枝角美孚新邨，月內註冊平均實用呎價錄約10,874元，較年內高位跌約10.6%。

紅磡黃埔花園呎價跌幅同樣超過一成，月內註冊平均實用呎價錄約13,495元，則較年內高位跌約10.5%。

本港第一代大型私人屋苑美孚新邨，近日呎價又失守10,000元。

• 本港第一代大型私人屋苑美孚新邨，近日有三房單位，呎價失守10,000元。（資料圖片）

美孚新邨5期蘭秀道14號低層B室，實用面積657平方呎，三房間隔，附裝修。

原業主曾持單位收租，2023年7月完約後收回單位放售，而上址曾於2021年9月開價940萬元，現大削300萬元或32%，以640萬元售出，呎價僅9,741元。原業主於2014年，以596萬元購入，賬面仍獲利44萬元或7.4%。

的確，鐵路上蓋物業，要大減價先成功易手。

港鐵青衣站上蓋物業盈翠半島新近錄得三房套交投，單位放盤約一個月，減價一成，至以1,303.8萬元易手。

單位為盈翠半島11座中低層E室，實用面積761平方呎，屬於三房套間隔，外望開揚海景。

據悉，單位最初於7月開價約1,450萬元放售，近日獲買家洽購，終減價1成或約146萬元，以1,303.8萬元易手，實用呎價約17,132元。

原業主於2010年4月以613.8萬元購入上述單位，持貨13年，賬面獲利690萬元，單位期內升值1.1倍。

減價車位加推多人搶

發展商繼續減價散貨，更延伸至車位市場，效果顯著。

長實集團（01113）日前劈價推售車位，行動持續，於上週六（9月9日）分別減價三成及約三成半，推售將軍澳峻瀅II及北角維港頌的車位，並隨即賣出約25個車位及套現逾5,000萬元後，週日（10日）公布再加推。

其中，峻瀅II再以先到先得形式加推十個車位，售價128萬元起；同時，維港頌則首度加推五個車位，售價由236萬元起。

長實營業部首席經理郭子威表示，市場對兩項目車位大劈價反應不錯，相信投資氣氛會隨時間而有所改善。他亦指，如果投資氣氛轉佳，不排除即時取消所有優恵，恢復原價。

百萬元以下交投增5成

據悉，峻瀅II的車位劈價前的售價由180萬元起；而維港頌車位劈價前的售價介乎362萬至397萬元。

香港置業研究部董事王品弟表示，據土地註冊處資料顯示，純車位8月錄731宗註冊，較7月的738宗輕微下跌約0.9%，但仍創13個月次高。

若以金額劃分8月純車位註冊量表現，其中價值100萬元以上至200萬元純車位，錄433宗註冊，較7月的488宗減少約11.3%。

相反，價值200萬元以上純車位錄175宗註冊，較7月的168宗增加約4.2%；價值100萬元或以下純車位錄123宗註冊，較7月的82宗增加50%。

若以三區劃分，8月純車位註冊量，其中港島區錄得357宗註冊，較7月的421宗，減少約15.2%。

另一邊廂，九龍區錄155宗註冊，較7月的103宗增加約50.5%；新界區錄219宗註冊，較7月的214宗增加約2.3%。

• 據土地註冊處資料顯示，純車位8月錄得731宗註冊，較7月的738宗輕微下跌約0.9%，但仍創13個月次高。（資料圖片）

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