按揭生意「無肉食」 實際按息1.4厘已跌無可跌 一年供少2個月|子非魚

樓市

廣告

香港銀行體系結餘創下4,500億元新高後,近半年一直高企,長期「水浸」,導致香港銀行同業拆息(Hibor)跌跌不休,近期於0.1厘以下的低位徘徊,創11年新低。市場憧憬經濟復甦,展望國際資金將繼續流入,料未來拆息會維持於低水平,利好樓市反彈勢頭。然而,受限於按揭業務盈利微薄;加上監管當局取態嚴謹,預計H按實際按息難有再跌空間。

撰文:子非魚| 圖片:Unsplash

眾所周知,銀行H按計劃定價以Hibor為指標,目前最優惠定價為「H+1.3厘」。

銀行按揭業務「無肉食」 實際按息1.4厘已跌無可跌|子非魚
在金管局監察下,銀行按息定價企硬,早前出現「H+1.28厘」只是晏花一現。

H按息低至1.4厘

隨Hibor跌至0.1厘以下,意味H按實際按息已跌至約1.4厘的超抵價,較去年平均按息2.5厘大幅回落。

以市場平均按揭貸款額400萬元計算,相比去年,業主每月少供約2,200元,相當於一年供樓期內有兩個月是免供。若計及其他按揭優惠,實際按息更是遠低於1.4厘。

申請按揭的優惠眾多,例如現金回贈普遍1%以上,更可每兩年轉按一次重新賺取回贈;附送高息戶口,儲蓄存款可收取近乎定期存款的高額利息;供樓利息亦可以扣稅。

各種各樣優惠加總起來,筆者估計H按實際按息已低至1厘以下。

近期樓市成交報復性上升,相信亦與Hibor持續下行,以及銀行放寬按揭計劃有關。根據過往經驗,「買平過租」的情況一向有利樓市。

儘管Hibor跌至11年低位,但相較2008年金融海嘯的實際按息0.8%,目前按息仍高出約0.6%。惟受限於按揭利潤微薄及成本上漲等因素,預計實際按息難再繼續下調。

須知道,按揭業務為銀行邊際利潤最低的一環;加上近年很多按揭借款人習慣每兩年轉按一次,使在同一銀行的平均供款時間由以往七年,大大縮短至約三年,以致銀行需要重整按揭的盈利模式。

若簡單理解Hibor為銀行的資金成本,表示H+1.3厘的H按計劃中,銀利扣除資金成本的利潤只有1.3厘,惟仍要支付其他成本如租金及人力資源等。

有關成本亦會隨通脹上揚,各種因素下按揭業務愈來愈「無肉食」,導致按息難以下跌。

受限按揭利潤微薄及成本上漲等因素,預計Hibor實際按息難再有下調空間。
受限按揭利潤微薄及成本上漲等因素,預計Hibor實際按息難再有下調空間。

香港出現負利率機會微

另邊廂,香港金融管理局亦監察銀行不得做蝕本生意,令銀行在按息定價更加企硬,早前出現「H+1.28厘」亦只是晏花一現。筆者相信,以後按揭競爭的主戰場仍著眼於現金回贈,以及理財服務等其他按揭優惠。

從逼近零厘的Hibor走勢分析,實際按息無甚下行空間,因為香港出現負利率的機會很微。

若要實行負利率,金管局需要對銀行超額準備金收取利息,從而逼使銀行放貸刺激經濟。然而,今年政府預測本港的經濟增長介乎3.5至5.5%,復甦勢頭良好。

另泛指香港總資金量的M3按年上升2.5%,銀行貸款亦不見槓桿收縮的情況,例如整體按揭貸款按年亦微升,反映市場相對穩定,相信金管局沒有推行負利率的必要。

延伸閱讀:居屋按揭申請被拒 一個指標主宰按揭審批難度|子非魚

延伸閱讀:銀行預批按揭旺市劇減 揭4大原因 一種人最需要申請預批|子非魚

免責聲明:本專頁刊載的所有投資分析技巧,只可作參考用途。市場瞬息萬變,讀者在作出投資決定前理應審慎,並主動掌握市場最新狀況。若不幸招致任何損失,概與本刊及相關作者無關。而本集團旗下網站或社交平台的網誌內容及觀點,僅屬筆者個人意見,與新傳媒立場無關。本集團旗下網站對因上述人士張貼之資訊內容所帶來之損失或損害概不負責。

太古城上月最新放盤叫價是多少?

太古城上月最新放盤叫價大約…各區樓市買賣詳情請看

九龍區有哪些大型屋苑放盤呎價最低?

九龍區不少受歡迎的大型屋苑呎價對比上月都有回落…各區樓市買賣詳情請看