20按借到爆 銀主盤驚現 小心啲好喎

本港樓價持續高企，但「按上按」的銀主盤持續出現，近日市場更驚現「20按」銀主盤。 有樓市專家指，銀主盤增加，是樓市出現轉捩點的重要訊號之一。 據本港一間地產代理的資料顯示，截至本週一（8月14日）止的半個月內，已經錄得22宗銀主盤放售。 當中一個位於馬鞍山新港城，實用面積625平方呎的單位，業主於1997年以一手價446.8萬元購入後，先後錄得約20次加按紀錄，平均每年加按一次。 紀惠集團行政總裁湯文亮日前表示，理論上樓價上升，銀主盤是不會增加；相反，樓價下跌時才會有銀主盤。 所以當市場的銀主盤增加，便知道樓市出現暗湧，又估計短時間內，市場將會有更多銀主盤出現。

近期樓市交投持續淡靜，樓價下滑之餘，亦出現唔少「銀主盤」，更殺入藍籌大型屋苑，包括太古城、黃埔花園。銀主盤叫價比市價低，聽起來都幾吸引。不過投資前要清楚以下五個謬誤，要了解物業同一切條款細節，以免得不償失！

首先要解釋下咩係銀主盤，其實是指業主無力支付或拖欠銀行按揭供款，銀行依法收回抵押物業，再將物業於市場上出售，以賣樓所得的資金來償還欠款。

所以，當市場有大量銀主盤湧現，是市場經濟環境轉差的一個指標，表示樓價過高、業主無力供款等。此外，銀主盤如果經地產代理放售，與一般單位一樣可自由還價，但若經拍賣行出售，就要到拍賣會競投。

謬誤一：叫價比市價平，一定有著數？

銀主盤叫價即係拍賣價，並不代表成交價，計計埋埋未必好著數。如果多人競投，以價高者得，成交價分分鐘超過市價。相反，如果銀主認為拍賣價遠低於估值，會將物業收回，因為銀主行使權利出售銀主盤，必須對原業主履行誠信責任，要盡力以最高市價賣出物業。

銀主盤亦唔會隨意以低價出售，避免製造短炒誘因，通常會在合約列明限制買家轉售物業的條款，所以要多加留意合約細節。

另外，一定要查清楚物業背景，最好委托律師查看業權有否瑕疵、是否屬於凶宅、是否符合建築物條例或其他法庭頒令、視察物業有否僭建問題、結構間隔改動等。

銀主盤價錢一般較市價平約5至20%，視乎供求多寡，但必須清楚物業，可能要預留更多律師費、時間作查核之用，抵唔抵買要好好計算，衡量過後先下決定。

謬誤二：銀行賣樓，有咩好怕？

銀行角色只是債權人身份，只求賣到樓，冇保證物業一定平靚正，所有物業問題要買家自己負責。對銀主盤有興趣的買家，要了解單位出售原因，問題於成交前能否解決，如果唔清楚就唔好簽約。

建議準買家可以通過查冊、要求代理行或拍賣行解釋、必要時向律師查詢官司判決等。

對委託拍賣行拍賣的銀主盤要更加小心注意，因為該樓盤普遍在市場上放售一段時間都未有承接，或者有法律問題，例如單位被「釘契」。如該物業向多間財務公司按揭，令欠款高於市值，會難以解除「解釘」。如果對單位有懷疑，或者唔信任代理行，就唔好簽約，以免將來問題愈揭愈多！

謬誤三：同普遍二手樓一樣？

銀主盤要特別留意買賣合約額外條款，一般法律訂明買方不可以提出業權查詢、反對或質詢，簽署買賣合約等同已接受該物業之業權。而物業轉售方面亦有限制，條款或會列明買入後多久才可轉售等。

如果簽約後才發現有問題，可能會影響銀行批核按揭。銀主亦沒有責任清理單位內之雜物、將單位還原或整理，由銀行收回單位至出售過程歷時半年甚至一年，所以要留意單位有否漏水、水電接駁、牆身結構問題，最好預留充裕裝修費用。

謬誤四：拍賣會叫價愈追愈高，繼續競投？

去到拍賣行競投，心中一定有底價，如果叫價超越底價就切勿高追。不過很多準買家缺乏經驗，容易受氣氛影響，誤認為多人競爭就代表物業優質。

買家應先到銀行估價、留意樓市行情、按個人需要和經濟能力而定價。拍賣會上「舉手不回」，「舉手」有法律約束力，買家必須遵守合約。

拍賣行對屬於凶宅銀主盤有不同處理手法，有些會另設「確認書」，買家簽署後證明已知單位為凶宅。

謬誤五：只要接受條款，買家買入銀主盤後可輕鬆自由買賣？

根據銀主盤契約，如果列明契約不齊全，買家也必須接受，為確定合法交易，買家有責任要自己補回所有遺失契約。準買家買入銀主盤時，只要同意條約，即使契約不齊也能夠正式成交。

不過，有些契約可委託律師補回，但有些例如是財務押記有機會補不回，當買家想將來賣出該單位時，情況未必順利。

若遺失契約未能補回，將來買家有權不同意交易，因未能確保銀行是否承按。因此，買入銀主盤只要接受條例約束，基本上可交易，但如果將來打算售出，如不幸未能補回所有契約，限制則較大。