重點新發展區值得投資嗎？
然而，細心看看近年的成交，除一些細價樓升幅比較高外，本人睇過幾個新屋苑過去幾年樓價升幅有限。
朋友幾年前買的一個物業樓價更錄得跌幅；另一方面，又有很多報道說該區會有新發展，真的很矛盾，你怎麼看洪水橋那邊的發展呢？值得投資嗎？
文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監讀者何先生問：Anthony sir你好，想請教一下，最近跟朋友睇樓，他帶我到元朗及洪水橋一帶看樓齡很新的樓盤，環境的確很吸引，而且價錢亦很便宜。
然而，細心看看近年的成交，除一些細價樓升幅比較高外，本人睇過幾個新屋苑過去幾年樓價升幅有限。
朋友幾年前買的一個物業樓價更錄得跌幅；另一方面，又有很多報道說該區會有新發展，真的很矛盾，你怎麼看洪水橋那邊的發展呢？值得投資嗎？
政府的洪水橋發展大計，其實已經公布了一段日子。
據知修訂後的方案，住宅單位供應將大幅增加，私營房屋比例約佔一半，少部分土地用作商業及物流發展，為區內創造十萬個就業職位。
方案還說計劃興建多一個西鐵站，2024年後將會有第一批居民入住；2034年後將會有近22萬人居住云云。
如果這個計劃落實，發展規模的確很大！
然而，是發展規模大，是否代表有投資價值呢？
首先是時間方面，官方估計2024年才有第一批居民入住；2034年才發展成熟。人生有幾多個十年，何況是20年？
全香港有咁多發展，單單鐵路項目，已經有港島西線、港島南線、沙中線、觀塘延線及高鐵等。
另外，還有多個舊區重建計劃，投資機會多的是，為甚麼要等20年呢？除非樓價很便宜；否則，何來投資價值呢？
其次是升值潛力方面。多人住不代表投資價值高，看看將軍澳的發展就知。
果按計劃推進，洪水橋將有近22萬人居住，相等於半個將軍澳，人多、樓多，代表供應多，多建一個洪水橋站又如何？
尤其是現在新盤一浪接一浪，在樓市下行週期，新盤開價甚至與二手盤相若，甚至比二手更低，會對區內的二手樓做成一定壓力，升幅或會跑輸大市。
筆者在考慮地區發展時，會同步考慮區內供應。
如果是一個大規模的發展，會帶來很多供應，很多人口，會更為小心。
如此大規模的新區發展計劃，可分為幾個階段。
（一） 概念期：有實質供應，然而報道很多，充滿憧憬！
這段時間可謂蜜月期，如果撿到便宜的二手貨，回報不俗。
（二） 供應期：大量供應推出，報道雖多，樓價仍受壓！
就如早幾年的將軍澳，個個坐艇，投資最好避開這段時間。
（三） 成熟期：供應量被消化，發展日漸成熟！
現時洪水橋發展仍處於第一階段，如果讀者買到平價筍盤，並預計在幾年後會出售獲利，或許值得一試。
然而，當踏入第二階段，供應開始陸續推出市場的時候，或會出現壓力，投資就要更謹慎。
文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監政府的洪水橋發展大計，其實已經公布了一段日子。
據知修訂後的方案，住宅單位供應將大幅增加，私營房屋比例約佔一半，少部分土地用作商業及物流發展，為區內創造十萬個就業職位。
方案還說計劃興建多一個西鐵站，2024年後將會有第一批居民入住；2034年後將會有近22萬人居住云云。
如果這個計劃落實，發展規模的確很大！
然而，是發展規模大，是否代表有投資價值呢？
首先是時間方面，官方估計2024年才有第一批居民入住；2034年才發展成熟。人生有幾多個十年，何況是20年？
全香港有咁多發展，單單鐵路項目，已經有港島西線、港島南線、沙中線、觀塘延線及高鐵等。
另外，還有多個舊區重建計劃，投資機會多的是，為甚麼要等20年呢？除非樓價很便宜；否則，何來投資價值呢？
其次是升值潛力方面。多人住不代表投資價值高，看看將軍澳的發展就知。
果按計劃推進，洪水橋將有近22萬人居住，相等於半個將軍澳，人多、樓多，代表供應多，多建一個洪水橋站又如何？
尤其是現在新盤一浪接一浪，在樓市下行週期，新盤開價甚至與二手盤相若，甚至比二手更低，會對區內的二手樓做成一定壓力，升幅或會跑輸大市。
筆者在考慮地區發展時，會同步考慮區內供應。
如果是一個大規模的發展，會帶來很多供應，很多人口，會更為小心。
如此大規模的新區發展計劃，可分為幾個階段。
（一）概念期：有實質供應，然而報道很多，充滿憧憬！這段時間可謂蜜月期，如果撿到便宜的二手貨，回報不俗。
（二）供應期：大量供應推出，報道雖多，樓價仍受壓！就如早幾年的將軍澳，個個坐艇，投資最好避開這段時間。
（三）成熟期：供應量被消化，發展日漸成熟！現時洪水橋發展仍處於第一階段，如果讀者買到平價筍盤，並預計在幾年後會出售獲利，或許值得一試。
然而，當踏入第二階段，供應開始陸續推出市場的時候，或會出現壓力，投資就要更謹慎。
作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth
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