邊類物業防守力強？

觀眾Ａ：「依家樓價跌咗啲，買唔買得過呢？」
筆者：「依家容易傾價，的確係搵筍盤好時機！」
觀眾Ｂ：「買咗會唔會再跌架？」
筆者：「投資冇包生仔喎，所以最好揀防守力強的物業。」
觀眾Ｃ：「點先算防守力強？」
筆者：「大家覺得呢？」
觀眾Ａ：「大型屋苑，成交量高，點都會有人買。」
觀眾Ｂ：「鐵路沿線，交通方便，買賣都容易。」
觀眾Ｃ：「樓齡新，質素比較高，買嘅人會比較多。」
筆者：「大部分人都係咁諗，死得！」

就像讀書考試的Model Answer，絕大部分人都覺得大型屋苑、鐵路沿線、樓齡比較新、配套設施齊備的物業，防守力比較強，抗跌力比較高。事實是否如此？

大型屋苑跌價快

先講大型屋苑，成交量高，只是比例上而已。買的人多，不過放盤更多，唔一定賣得出，相反單幢樓成交量少，但買的人更少，賣樓不會多。

記得在2008年金融海嘯的時候，筆者手持六個單位，絕大部分都是單幢樓，唯獨是一個位於荃灣的大型屋苑，短短三個月，樓價就下跌了三成。

當時的情況，應該以「踐踏式」下跌來形容，大家都等錢洗，你賣150萬元，我賣140萬元，佢賣130萬元……代理不停致電來殺價，呢啲電話聽得多，陣腳都亂晒。其實想深一層，樓市升跌本來就是平常事，買入後要持貨三年，總要面對起跌。

至於樓齡、質素等各方面，也不代表防守力強。翻查近日的劈價新聞，劈價最狠、最勁的，很多都出現在大屋苑。再想想早幾年買樓，今天賣樓都要蝕讓的，很多都是當年的新樓。這些表面上的增值元素，在實戰世界未必是想像中那麼好。

首看租金回報

筆者認為，衡量防守力最重要的，是租金回報。那怕你買入物業的目的是自住，從未想過要租出去，也應該多留意區內的租務行情，萬一將來有乜冬瓜豆腐，真係失業、供唔起樓，最好的方法就是將自己的物業租出租，等租客去幫你供樓，待低潮過去之後又一條好漢。

租金回報夠高的話，不但唔使供，分分仲每個月都有錢袋，就像早幾年很多業主都做了Hibor Plan，不少仍然保留着1厘左右的利息，邊有動力平賣物業呢？

記得當年金融海嘯的時候，筆者持有六個單位，供款完全超出自己的收入，為甚麼沒有賤賣物業，沒有斷供，守得住呢？就是租金救我一命。尤其現時樓價相對較貴，有機會調整，就算賺少啲都應該要買防守力比較強的物業。

能否租到好價錢，很快就能租出去，是重要的考慮因素。現時新樓、豪宅的租金回報大約只有2厘多，大型屋苑有3厘多，舊樓、單幢樓就有4厘多。

至於很多朋友說要買海外樓，係咪真係咁抵？以防守力來測試一下，以澳門為例，一個800萬元的單位大約收租萬多元，台灣跟澳門差不多，普遍回報不過2厘，再看看大陸400萬元樓只能租3,000多元，連裝修費都Cover唔到，所以好多人買完就放著等升。

識買，還是應該買香港樓。