遲兩年買樓會平啲?

Anthony你好，本人曾經持有物業，可惜在兩年前，見樓價升得高就把單位賣了。原本計劃是先租樓住一、兩年，待樓價跌時再買，賺取差價。

可惜事與願違，賣樓後樓價繼續升，一直都上不到車，這就是落錯車吧！

2015年樓價回落，雖然仍然未到當年賣樓的價錢，但距離都不遠了。本人想買返層樓，但家人卻很反對，而且有專家說現在樓價指數僅跌了幾個巴仙，跌市才剛開始，再等多兩年供應增多時，樓價有機會跌兩成甚至更多。

經過上次的教訓，真的很猶豫，遲兩年買樓是否真的便宜一點呢？是否應該等多兩年？

文：1% Anthony讀者Danny問：

Anthony你好，本人曾經持有物業，可惜在兩年前，見樓價升得高就把單位賣了。原本計劃是先租樓住一、兩年，待樓價跌時再買，賺取差價。
可惜事與願違，賣樓後樓價繼續升，一直都上不到車，這就是落錯車吧！
2015年樓價回落，雖然仍然未到當年賣樓的價錢，但距離都不遠了。本人想買返層樓，但家人卻很反對，而且有專家說現在樓價指數僅跌了幾個巴仙，跌市才剛開始，再等多兩年供應增多時，樓價有機會跌兩成甚至更多。
經過上次的教訓，真的很猶豫，遲兩年買樓是否真的便宜一點呢？是否應該等多兩年？

很多朋友也有這個疑問，筆者的答案是為何要等呢？

最近樓市成交冰封，其中一個原因是想買樓的人都在等。

他們的理論正如專家學者所說，新樓供應不斷增加，估計兩年後會處於高峰。

既然供應增加了，到時候樓價應該會比現時便宜，而且會有更多、更好的選擇，現在樓價指數大概回落約6%，到時候可能會跌至20%。

因此建議想買樓的年輕人暫時忍耐兩年，到時再買。

舉例說，物業A市值400萬元，高峰期搶到440萬元，現在回落至400萬元，其實樓價一點也不便宜，只是回到正常水平而已。

根據理論，兩年後供應會增加到一個情況，新樓、舊樓會愈賣愈平，到時候樓價可能跌到360萬元，較高峰期便宜約兩成；甚至可能跌至320萬元，較高峰時低近三成，所以就形成了「遲買會更平」的信念。

最差的情況是，任何時候都覺得會更便宜！

跌市的時候，買家信心脆弱，跌到400萬元，就會想：會不會跌到360萬元呢？
跌到360萬元，就會想會不會下跌到320萬元呢？就算真的跌到320萬元，亦會想會不會跌到280萬、甚至200萬元呢？

無論跌到幾多，他們都會想會不會跌得更低，都是不敢買。

這就是為甚麼2003、2008年樓價那麼便宜，買家仍不敢買的主要原因之一。

不要介意筆者講得絕，心態不改，無論樓價高低，一輩子都買不到樓。

新樓或者要等，然而，在二手市場，等甚麼？何不直接講價？

以上述的例子為例，讀者先要問自己，這個單位兩年後會跌到幾多？例如認為會較高位下調25%，即約340萬元。

一般人的思維是等兩年，等兩年它會自自然然地跌到340萬元，然後，就買了它，從此過著幸福快樂的生活。

問題是如果估錯呢？假設樓價未跌到340萬元，只跌到360萬、370萬元就已反彈，更重上400萬元以上呢？豈不是錯過了一個絕佳的上車機會？

投資者通常都會主動出擊，趁市況淡靜，直接就跟業主講價。

例如估計兩年後會跌到340萬元，就直接去還這口價；如果真是買得到，跟預期兩年後的樓價沒分別，還等甚麼？

當然世事未必會這麼完美，最終可能在介乎350萬、360萬元成交，至少真是可以平價買到，毋須忐忑不安地等兩年，而且這兩年亦不用交租，何樂而不為呢？

沒有人知道幾時才是真正底位，因為底位通常是事後才知道。

文：1% Anthony很多朋友也有這個疑問，筆者的答案是為何要等呢？

最近樓市成交冰封，其中一個原因是想買樓的人都在等。

他們的理論正如專家學者所說，新樓供應不斷增加，估計兩年後會處於高峰。

既然供應增加了，到時候樓價應該會比現時便宜，而且會有更多、更好的選擇，現在樓價指數大概回落約6%，到時候可能會跌至20%。

因此建議想買樓的年輕人暫時忍耐兩年，到時再買。

舉例說，物業A市值400萬元，高峰期搶到440萬元，現在回落至400萬元，其實樓價一點也不便宜，只是回到正常水平而已。

根據理論，兩年後供應會增加到一個情況，新樓、舊樓會愈賣愈平，到時候樓價可能跌到360萬元，較高峰期便宜約兩成；甚至可能跌至320萬元，較高峰時低近三成，所以就形成了「遲買會更平」的信念。

最差的情況是，任何時候都覺得會更便宜！

跌市的時候，買家信心脆弱，跌到400萬元，就會想：會不會跌到360萬元呢？

跌到360萬元，就會想會不會下跌到320萬元呢？就算真的跌到320萬元，亦會想會不會跌到280萬、甚至200萬元呢？

無論跌到幾多，他們都會想會不會跌得更低，都是不敢買。

這就是為甚麼2003、2008年樓價那麼便宜，買家仍不敢買的主要原因之一。

不要介意筆者講得絕，心態不改，無論樓價高低，一輩子都買不到樓。

新樓或者要等，然而，在二手市場，等甚麼？何不直接講價？

以上述的例子為例，讀者先要問自己，這個單位兩年後會跌到幾多？例如認為會較高位下調25%，即約340萬元。

一般人的思維是等兩年，等兩年它會自自然然地跌到340萬元，然後，就買了它，從此過著幸福快樂的生活。

問題是如果估錯呢？假設樓價未跌到340萬元，只跌到360萬、370萬元就已反彈，更重上400萬元以上呢？豈不是錯過了一個絕佳的上車機會？

投資者通常都會主動出擊，趁市況淡靜，直接就跟業主講價。

例如估計兩年後會跌到340萬元，就直接去還這口價；如果真是買得到，跟預期兩年後的樓價沒分別，還等甚麼？

當然世事未必會這麼完美，最終可能在介乎350萬、360萬元成交，至少真是可以平價買到，毋須忐忑不安地等兩年，而且這兩年亦不用交租，何樂而不為呢？

沒有人知道幾時才是真正底位，因為底位通常是事後才知道。

作者1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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