連生約租盤值得買嗎？

你好，想請教一個問題，最近有一位代理向我推介了一個筍盤。聽代理介紹後都覺得無論是價錢及質素均不錯，但這個單位因為現在有租客，所以沒辦法睇樓。由於我要借比較高成數的按揭，不能買連租約的物業，代理說租約的死約部分已經完結，業主可以交吉交易，請問有甚麼要注意呢？

讀者Mike

文：1% Anthony
Anthony Sir：

你好，想請教一個問題，最近有一位代理向我推介了一個筍盤。聽代理介紹後都覺得無論是價錢及質素均不錯，但這個單位因為現在有租客，所以沒辦法睇樓。由於我要借比較高成數的按揭，不能買連租約的物業，代理說租約的死約部分已經完結，業主可以交吉交易，請問有甚麼要注意呢？

讀者Mike

有租約、有租客，不代表要連租約買的！連租約買賣的相反情況，就是交吉，意思是沒有租客，以一個空置單位的狀態交給你。正如前文所說，銀行評估一個物業是否用作自住，最重要是看物業是否交吉。只要物業是交吉交易，而讀者買樓的目的是自住，就可以符合借高成數按揭的標準。

例如上述情況，死約已經到期，生約尚有幾個月。所謂死約期，意思在某段時間內，業主、租客均不能單方面要求終止租約；否則，對方可追討餘下租約損失。

現時市場上一般住宅租約為期兩年，首年是死約期，如租客租了半年，業主就要求租客搬，租客絕對有權不搬，或要求業主作出合理賠償；相反，如果租客要求提早搬走，業主有權追討餘下半年租金。至於第二年，一般為生約，比較靈活，例如業主、租客都可以提早一個月通知，就可以終止租約。租約條款多變，往後有機會再談。

為甚麼無樓睇的物業都值得買？絕大部分小市民買樓目的是自住，一生人可能只會買賣兩、三次，對物業買賣並不熟悉，幾百萬元買樓，無樓睇過不了心理關口。因此無樓睇的物業，競爭者會比較少，價錢或較便宜，只要將裝修費都預計在內，風險不算很大。

死約完結，意思是業主有機會可以終止租約，收回物業，然後交吉賣給讀者，讀者亦可以借到高成數按揭，一舉兩得。問題是無樓睇！怕嗎？對於新手上車，確實會擔心，惟對於投資者來說，已經習以為常。

第一，他們最擔心將來收樓後，發現裏面殘破不堪。然而，這只是裝修問題，只要價錢夠平，例如全屋大裝修要20多萬元，業主平50萬元賣給你，還有甚麼好怕？

第二，他們怕買入的單位景觀、內櫳不似預期，其實只要代理幫忙，在樓上樓下、隔籬左右找個類似的單位給讀者看看，推斷買入單位的情況就可以了。

第三，部分業主出租前會拍照片、錄像，租客住了一段時間，可能會有折舊，不過亦可以作參考。

另外，必須要注意的是，租客是否真的搬走？坊間有些代理為促成交易，租客明明沒有打算搬走，但仍然游說業主在臨時買賣合約上寫交吉，並游說新買家接受這個安排，暗地裏將物業繼續租予租客。

千萬不可接受！因為這是欺詐行為，以不誠實的方法取得銀行貸款，後果非常嚴重，必須留意。

文：1% Anthony有租約、有租客，不代表要連租約買的！

連租約買賣的相反情況，就是交吉，意思是沒有租客，以一個空置單位的狀態交給你。正如前文所說，銀行評估一個物業是否用作自住，最重要是看物業是否交吉。只要物業是交吉交易，而讀者買樓的目的是自住，就可以符合借高成數按揭的標準。

例如上述情況，死約已經到期，生約尚有幾個月。所謂死約期，意思在某段時間內，業主、租客均不能單方面要求終止租約；否則，對方可追討餘下租約損失。

現時市場上一般住宅租約為期兩年，首年是死約期，如租客租了半年，業主就要求租客搬，租客絕對有權不搬，或要求業主作出合理賠償；相反，如果租客要求提早搬走，業主有權追討餘下半年租金。

至於第二年，一般為生約，比較靈活，例如業主、租客都可以提早一個月通知，就可以終止租約。租約條款多變，往後有機會再談。

為甚麼無樓睇的物業都值得買？絕大部分小市民買樓目的是自住，一生人可能只會買賣兩、三次，對物業買賣並不熟悉，幾百萬元買樓，無樓睇過不了心理關口。

因此無樓睇的物業，競爭者會比較少，價錢或較便宜，只要將裝修費都預計在內，風險不算很大。

死約完結，意思是業主有機會可以終止租約，收回物業，然後交吉賣給讀者，讀者亦可以借到高成數按揭，一舉兩得。

問題是無樓睇！怕嗎？對於新手上車，確實會擔心，惟對於投資者來說，已經習以為常。

第一，他們最擔心將來收樓後，發現裏面殘破不堪。然而，這只是裝修問題，只要價錢夠平，例如全屋大裝修要20多萬元，業主平50萬元賣給你，還有甚麼好怕？

第二，他們怕買入的單位景觀、內櫳不似預期，其實只要代理幫忙，在樓上樓下、隔籬左右找個類似的單位給讀者看看，推斷買入單位的情況就可以了。
第三，部分業主出租前會拍照片、錄像，租客住了一段時間，可能會有折舊，不過亦可以作參考。

另外，必須要注意的是，租客是否真的搬走？坊間有些代理為促成交易，租客明明沒有打算搬走，但仍然游說業主在臨時買賣合約上寫交吉，並游說新買家接受這個安排，暗地裏將物業繼續租予租客。

千萬不可接受！因為這是欺詐行為，以不誠實的方法取得銀行貸款，後果非常嚴重，必須留意。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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