連天台單位貴三成合理嗎？

不過，最近好像有轉機，有些業主態度開始軟化，叫價亦開始正常了。剛收到代理一個長沙灣放盤，樓齡接近40年，向大街的，位置不錯，實用面積約300平方呎，連天台，正適合我們這類養狗的業主。

業主叫價408萬元，代理說如果有票可以試傾390萬元左右，想請教天台是屬於頂樓單位嗎？如何查證？

你覺得這個價錢值得買嗎？翻查最近的成交，最近一個面積相若的中層單位，以310多萬元成交，我明白連天台單位應該要貴些少，但應該貴幾多呢？很多人都說頂層單位很麻煩，還有甚麼需要注意呢？

文：1% Anthony
讀者Mimi問:版主你好！本人一直都想買樓，睇樓幾個月了，但每個業主開價都很強硬，價錢很貴，我都想放棄了。

不過，最近好像有轉機，有些業主態度開始軟化，叫價亦開始正常了。剛收到代理一個長沙灣放盤，樓齡接近40年，向大街的，位置不錯，實用面積約300平方呎，連天台，正適合我們這類養狗的業主。
業主叫價408萬元，代理說如果有票可以試傾390萬元左右，想請教天台是屬於頂樓單位嗎？如何查證？
你覺得這個價錢值得買嗎？翻查最近的成交，最近一個面積相若的中層單位，以310多萬元成交，我明白連天台單位應該要貴些少，但應該貴幾多呢？很多人都說頂層單位很麻煩，還有甚麼需要注意呢？
很多物業的天台都是屬於頂層單位，平台層於同層單位。市場稱之為特色單位，筆者亦有部分單位屬於這種類別。

正如讀者所說，這些單位擁有較多的生活空間，比較罕有，有些講求生活質素的買家，會願意用較高的價錢去買，所謂溢價。
然而，亦因為價錢較貴，客路比較窄，情況就像一件古董，並非個個識欣賞，將來出貨的時候要撞客，流通量較低。
購買這些特色單位，當然要確定天台是否屬於該單位。有些天台及平台是屬於大廈的，即所謂「不入契」。
屬於單位的稱之為「入契」，一般入契天台或平台都會在物業查冊上顯示出來，例如「& Roof」等字眼，代理及律師可以查證。
其次，還要到現場看清楚這些天台、平台有沒有特別問題。
舉例說，頂樓三個單位都有入契天台，但只有其中一個單位才值得買，為甚麼呢？

因為另一個單位的天台地上布滿喉管，根本用不著，另一個單位的天台有泵房，面積減少了一半。
此外，必須查清楚單位有沒有僭建，很多上一手業主都會利用天台及平台建僭建單位，有些甚至間套房。一般都是違例的，政府近年對僭建管制非常嚴謹，有機會影響按揭。
又舉例說，天台與平台都是外露部分，幾十年受盡風吹雨打，天台通常容易會有漏水，平台通常容易塞渠，視察單位時看清楚有沒有類似情況。不過，只要你對裝修有點認識，就毋須害怕了。
估值方面，一般銀行估價都會高10%至15%。讀者沒有提及天台面積有多大，但這點很重要，因為大部分天台都要扣減一些公用面積。

有些天台、平台只有幾十平方呎，估值當然會較低，如果天台面積是單位面積的七至八成，一般估值會相當於單位的10%至15%。
以讀者的單位為例，假設有正常天台，樓下單位估值330萬元，這個單位的估值理應是360多萬至370多萬元。
正如前文所說，由於這些單位比較罕有，買家會願意付出一點溢價，例如高10%買入。
換言之，這個單位在市場上可賣約400萬元，因此，筆者評價這個單位開價合理，可以平到幾多，就要看讀者還價的功力了！

文：1% Anthony很多物業的天台都是屬於頂層單位，平台層於同層單位。市場稱之為特色單位，筆者亦有部分單位屬於這種類別。

正如讀者所說，這些單位擁有較多的生活空間，比較罕有，有些講求生活質素的買家，會願意用較高的價錢去買，所謂溢價。

然而，亦因為價錢較貴，客路比較窄，情況就像一件古董，並非個個識欣賞，將來出貨的時候要撞客，流通量較低。

購買這些特色單位，當然要確定天台是否屬於該單位。有些天台及平台是屬於大廈的，即所謂「不入契」。

屬於單位的稱之為「入契」，一般入契天台或平台都會在物業查冊上顯示出來，例如「& Roof」等字眼，代理及律師可以查證。

其次，還要到現場看清楚這些天台、平台有沒有特別問題。

舉例說，頂樓三個單位都有入契天台，但只有其中一個單位才值得買，為甚麼呢？

因為另一個單位的天台地上布滿喉管，根本用不著，另一個單位的天台有泵房，面積減少了一半。

此外，必須查清楚單位有沒有僭建，很多上一手業主都會利用天台及平台建僭建單位，有些甚至間套房。一般都是違例的，政府近年對僭建管制非常嚴謹，有機會影響按揭。

又舉例說，天台與平台都是外露部分，幾十年受盡風吹雨打，天台通常容易會有漏水，平台通常容易塞渠，視察單位時看清楚有沒有類似情況。不過，只要你對裝修有點認識，就毋須害怕了。

估值方面，一般銀行估價都會高10%至15%。讀者沒有提及天台面積有多大，但這點很重要，因為大部分天台都要扣減一些公用面積。

有些天台、平台只有幾十平方呎，估值當然會較低，如果天台面積是單位面積的七至八成，一般估值會相當於單位的10%至15%。

以讀者的單位為例，假設有正常天台，樓下單位估值330萬元，這個單位的估值理應是360多萬至370多萬元。

正如前文所說，由於這些單位比較罕有，買家會願意付出一點溢價，例如高10%買入。

換言之，這個單位在市場上可賣約400萬元，因此，筆者評價這個單位開價合理，可以平到幾多，就要看讀者還價的功力了！

1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth