通關、通航屢次告吹 憂樓價破頂遇阻滯 業界重提「Plan B」救二手
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、中新社
發展局局長黃偉綸日前公布，2021/22年度7月至9月將推出兩幅住宅官地，合共涉及200伙，較上一季度的980伙，按季跌80%。兩幅地皮分別為九龍塘廣播道79號及元朗流業街與涌業路交界。
一鐵一局提供1,150伙
至於一鐵一局方面，港鐵公司（00066）將推出東涌牽引配電站項目，提供1,600伙；市建局則有土瓜灣項目，提供1,150伙。另外，下季將有四個私人發展及重建補地價項目，提供2,450伙，當中三個位於新界；一個位於市區，規模最大項目提供1,800伙。
所有土地來源合計涉5,400伙。而首兩季合共提供7,050伙，佔全年供應目標12,900伙約55%。
值得市場留意的是，首選是土瓜灣市建局項目，美聯測量師行董事林子彬表示，由於項目規模龐大，近年罕有；加上受惠屯馬綫通車的交通優勢，相信項目推出時將會受到發展商垂青，並有望成為近百億元的地皮，吸引大型發展商及財團參與。
不過，官地只有200個單位，即是等同一幢單幢式住宅。以港島東藍籌屋苑鰂魚涌太古城為例，金殿台共八座，提供超過1,600伙，平均每座有逾200伙住宅單位，即是政府官地新一季供應，少過一座太古城住宅。
事實上，在本季的賣地表中，由市建局及鐵路項目擔當供應主力，官地市場則增加一幅罕有的九龍塘廣播道前教育電視大樓地皮。
廣播道地皮料發展精品豪宅
雖然是一幅市區蚊型地，但位於九龍塘廣播道79號，為已啟用近半世紀的香港電台教育電視中心，地皮預料可提供約80個單位。地皮面積約23,864平方呎，估計可建樓面面積約為71,591平方呎。
由於位處傳統豪宅地段，區內供應罕有；加上規模適中，以及市場對豪宅需求殷切，故料項目將受到不少發展商歡迎，尤其吸引中小型發展商參與，料將發展為精品豪宅。
加上該地段，已有逾15年未有推出住宅官地招標。普縉執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，九龍塘廣播道的住宅項目，預料地皮造價可達14億元。
地皮將興建三至四房大單位豪宅項目，而日後落成售價可達每平方呎40,000元。
另一幅推出的官地為元朗流業街與涌業路交界地皮，地皮面積約163,699平方呎，估計可建樓面面積約78,534平方呎，項目位置鄰近西鐵元朗站，屬低密度發展，規模較細。
由於投資額及風險較低，故預期項目亦會受到不少發展商追捧，包括中小型發展商。若以每平方呎樓面地價介乎5,000至6,000元計算，市場人士估計地皮估值約4億至5億元。
至於政府早前表示會把東九龍部分商業地改劃為住宅用途，黃偉綸表示改劃正在進行中，料改劃後可提供6,000伙，預計今年底或明年初，正式向城規會申請改劃，該批地皮有機會在明年出現在賣地表當中。
同時，季內未有商業地皮推出。至於早前流標的東涌商業地，黃偉綸表示，正考慮調整辦公室及商場的比例，年內有機會再推出。
全年供應 可望達標
黃偉綸表明對土地供應達標表示審慎樂觀。業界指，由於累計首兩季供應量理想，減輕餘下季度供應壓力，預料全年供應平穩，達標難度不高。
香港置業研究部董事王品弟表示，本財年上半年（4月至9月）賣地計劃合共提供約7,050個單位，佔年度目標12,900伙約55%，可見賣地計劃進度較預期為快。
綜合發展局預期政府仍然會持續推出土地供應，相信今年賣地可望達標。若政府下半年加快賣地，全年不單只達標，甚至超額完成，將有助舒緩私人住宅市場供求情況。
美聯物業首席分析師劉嘉輝則指出，不難發現本季土地供應主要來自私人發展/重建項目，佔約45%；其次為鐵路項目，亦佔約三成；市建局則佔約21%，餘下的官地僅佔約4%左右。
由於私人發展/重建項目方面的供應存在不穩定性，因此全年達標與否，還看官地推出的進度。
相信即使今年達標，但當中供應來源不少來自私人發展/重建的途徑。若未來樓市能夠長遠健康發展，冀加大力度增加住宅官地，以增加未來供應的穩定性。
料樓價在第三季破頂
當下供應未到位之時，要期望樓價跌，實在看不到有甚麼利淡因素。市場料全年樓價升幅有機會擴大至13%至15%。
萊坊執行董事林浩文認為，近日樓市持續暢旺，而樓價指數升幅比預期好，疫情好轉，有利買家入市意欲，現時樓價的表現比想像中好，預期樓價會在第三季破頂。
他相信發展商會積極推盤，估計今年一手樓銷售仍然十分熾熱，這股購買力應該可以持續到第四季。如年底前可以通關，相信部分內地的購買力會湧入香港，尤其豪宅市場。
在現時情況及數據分析下，預期今年全年樓價會上升5%，表現會比之前預計的為好。樓價仍然高企，相信政府沒有減辣空間。
籲政府放寬SSD
但他再次建議在現時經濟環境下，希望政府可以放寬額外印花稅（SSD），以增加二手供應量，亦可避免買家湧向一手樓，以及可以協助有現金流壓力的業主套現或減輕負債。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮稱，疫情持續穩定受控，新盤市場大旺，銷售反應理想，帶動二手市場量穩價升，下半年樓價看好，料升幅可與上半年相若，即料再有約5%的升幅，即全年樓價可錄約一成上升空間。
先決條件是疫情維持穩定，不再有大規模爆發。而若下半年能較早實現通關，則全年樓價升幅有機會擴大至13%至15%。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑則指，香港如果能夠將接種疫苗數字推高至500萬人，通關、通航指日可待，今年不通明年也通。屆時旅遊、貿易及物流全面復甦之外，也帶動零售、住宿、飲食、運輸業、娛樂及康樂活動行業。經濟回復正常，本港住宅及工商舖樓市也會得到更正常發展，並向高位進發。
泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指，資金氾濫湧入房地產，預計各類型單位本年樓價上升8%，以公眾利益角度，政府應該興建更多公營房屋租予本港市民。
華坊資深董事梁沛泓表示，住屋為市民基本需要，樓價過高會產生社會問題，建議採用財政司司長早前重提的累進差餉，增加豪宅及持有多於一個單位人士的差餉，調低細單位及只持一個單位的差餉，幫助市民「上車」。
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