送契樓平一成買得過嗎？

近期本人到深水埗睇樓，代理介紹一個樓盤，鄰近東京街，大約30年樓齡，中層開揚，裝修不算太差，相信只要稍為翻新便可入住。

最重要的是價錢便宜，實用面積約300平方呎，叫價330萬元，有機會壓價至320萬元。

另外，代理又帶我參觀同一屋苑的其他單位，低層叫價350萬元，而近期高層單位成交價360萬元，相比之下，價錢實在令人非常心動。

查問代理為何業主願意平售，原來該單位是業主父親送贈的，近期業主因股票損手而急需套現。代理更問我有沒有問題。請問Anthony，這個單位如何？如果你認為可以，我便決定購買。

文：1% Anthony讀者小慈問：Anthony你好!本人剛在書展買了你的新書，非常實戰，謝謝你的分享。
近期本人到深水埗睇樓，代理介紹一個樓盤，鄰近東京街，大約30年樓齡，中層開揚，裝修不算太差，相信只要稍為翻新便可入住。
最重要的是價錢便宜，實用面積約300平方呎，叫價330萬元，有機會壓價至320萬元。
另外，代理又帶我參觀同一屋苑的其他單位，低層叫價350萬元，而近期高層單位成交價360萬元，相比之下，價錢實在令人非常心動。
查問代理為何業主願意平售，原來該單位是業主父親送贈的，近期業主因股票損手而急需套現。代理更問我有沒有問題。請問Anthony，這個單位如何？如果你認為可以，我便決定購買。

幸好讀者來信問一問，筆者的答案是，這個單位不能買。
不知道是否這位代理真的不懂？事實上，筆者遇過不少代理對物業買賣的認識並不多。然而，亦不否定這位代理別有用心。
代理輕描淡寫地告訴讀者，這個單位是業主父親贈送，還問你有沒有問題。
該名代理在原則上向讀者披露了實況，惟事實上卻沒有提醒相關風險。如果讀者告訴代理沒問題的話，甚至寫在臨時買賣合約上，那就麻煩了。
銀行普遍不願承造按揭
根據讀者的描述，單位是業主父親所送贈，在物業買賣上這屬於送契樓。如果讀者買入這個單位，基本上是沒有銀行肯承造按揭，即讀者必須準備320萬元現金，以Full Pay買樓。

原因是一旦送贈者五年內申請破產，該物業便要無條件交出來，為送贈者還債，屆時買家和銀行都會血本無歸，試問銀行豈會冒險！
送契樓業權受到「破產條例」規管，簡單來說，假如A知道即將要破產，破產前將物業轉贈予B，破產期滿後，B再將物業轉贈予A，此舉便是有錢不還債。
為免這種透過轉贈資產來避債的情況發生，破產條例規定，如果買入送契樓，五年內送贈者破產，期間所有交易便屬無效，破產受託人可收回物業，為送贈者還債，屆時買家便會血本無歸。
對銀行來說，即使失業而無力供樓，也可以把物業收回後拍賣。
然而，送契樓則是屬於業權不清的物業，一旦送贈者破產，銀行會跟買家一樣血本無歸，所以不會借錢。

故此，家人之間轉讓物業，多會採取買賣形式多於送贈。必須留意的是，如果買賣價遠低於市場估值，例如市值300萬元物業，父母象徵式地以100萬元售予子女，亦有機會被視為送契樓。
如果讀者想買以上送契樓，首先要了解該物業是何時送契？是否已超過五年？
如果已超過五年，還有機會可以做到按揭，請留意，只是「有機會」。
而且，並不是每間銀行都願意借錢，部分銀行會要求送贈年期達八或十年以上；甚至有銀行不會借錢。
正所謂「多一單唔多，少一單唔少」，尤其在旺市時，銀行不用爭生意，何必冒險？

文：1% Anthony幸好讀者來信問一問，筆者的答案是，這個單位不能買。

不知道是否這位代理真的不懂？事實上，筆者遇過不少代理對物業買賣的認識並不多。然而，亦不否定這位代理別有用心。

代理輕描淡寫地告訴讀者，這個單位是業主父親贈送，還問你有沒有問題。

該名代理在原則上向讀者披露了實況，惟事實上卻沒有提醒相關風險。如果讀者告訴代理沒問題的話，甚至寫在臨時買賣合約上，那就麻煩了。

銀行普遍不願承造按揭

根據讀者的描述，單位是業主父親所送贈，在物業買賣上這屬於送契樓。如果讀者買入這個單位，基本上是沒有銀行肯承造按揭，即讀者必須準備320萬元現金，以Full Pay買樓。

原因是一旦送贈者五年內申請破產，該物業便要無條件交出來，為送贈者還債，屆時買家和銀行都會血本無歸，試問銀行豈會冒險！

送契樓業權受到「破產條例」規管，簡單來說，假如A知道即將要破產，破產前將物業轉贈予B，破產期滿後，B再將物業轉贈予A，此舉便是有錢不還債。

為免這種透過轉贈資產來避債的情況發生，破產條例規定，如果買入送契樓，五年內送贈者破產，期間所有交易便屬無效，破產受託人可收回物業，為送贈者還債，屆時買家便會血本無歸。

對銀行來說，即使失業而無力供樓，也可以把物業收回後拍賣。
然而，送契樓則是屬於業權不清的物業，一旦送贈者破產，銀行會跟買家一樣血本無歸，所以不會借錢。

故此，家人之間轉讓物業，多會採取買賣形式多於送贈。必須留意的是，如果買賣價遠低於市場估值，例如市值300萬元物業，父母象徵式地以100萬元售予子女，亦有機會被視為送契樓。

如果讀者想買以上送契樓，首先要了解該物業是何時送契？是否已超過五年？

如果已超過五年，還有機會可以做到按揭，請留意，只是「有機會」。

而且，並不是每間銀行都願意借錢，部分銀行會要求送贈年期達八或十年以上；甚至有銀行不會借錢。

正所謂「多一單唔多，少一單唔少」，尤其在旺市時，銀行不用爭生意，何必冒險？

1% 投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。Fan Page《第一桶金》：www.facebook.com/anthony.wealth