退休前 爭取每月25,000元被動收入

本人53歲，現職家庭主婦；先生56歲，月入68,000元，工作尚算穩定，無子女。手持物業（一）九龍屋苑兩房（自住），現價920萬元，欠按揭670萬元；（二）九龍屋苑兩房（出租），去年買入940萬元，租金收入18,000元，欠按揭450萬元；（三）大灣區三房（打算退休後自住），買入85萬元人民幣，欠接揭59萬元人民幣。

股票60萬元；直債A：20萬美元，每年收息6.5厘（10年後到期）；直債B：20萬美元，每年收息4.1厘（三年後到期）。
另有保險A現有回報70萬元；保險B，九年後預計回報180萬元（連本帶利）；年金60萬元（2025年開始每月收入6,000元）；現金180萬元。想請教應該如何有效地運用180萬元現金呢？本人剛由職業女性轉為家庭主婦，是否應該把多年的強積金（MPF）取出去投資呢?

讀者霍小姐

筆者考慮兩點：一是考慮究竟讀者投放490萬元在收租樓上，是否壓得起；二是無現金流產出的投資方式，到底需要花多大力度去改善。

先講九龍屋苑兩房（出租），壓死了490萬元（940萬-450萬）在此物業上，因供樓借了450萬元，假設攤30年還款，約月供18,000元，而租金收入也是18,000元，即是壓490萬元在此投資項目上，最尾得個零。

而這490萬元拿去敘造銀行定期，假設年息4.5厘，一年收息18,375元。若再用直債去改善收息率，以及趁低買入，直債便可幫讀者保本，兼賺6厘至7厘息了。

加按樓房產正現金流

筆者認為，讀者要積極想想2021年的樓房能否賣出，或加按些少錢，等自己再用直債產出正現金流。由於讀者不少的投資物，在短時間內未能提供正現金流，然而讀者年歲將近退休。所以應將在樓房或MPF壓住的錢，放入一半在有保本性的直債收息；另一半連同股票，可轉入債基。雖然債基沒有保本性，但月月派息。每100萬元投資，月派息約6,000至7,000元，連同直債，已放近320萬元，派息率約5.5厘，每月提供約15,000元收息。

取部分MPF投入直債

即讀者只消稍加按樓，以及將MPF部分取出投入直債，每月被動收入，已達25,000元或30,000元水平，已很不錯。而保險B應是保費融資，看中期的，到60歲時，旨在出多一些錢給讀者又再行債收息。如果股市見低位，讀者亦可動用部分資金入市。總括而言，以上收息方案，對讀者已帶來即月可見的收息利益，能夠每月現金到手。