近萬伙新樓趕今季交付 租金備受考驗「樓價升、租金跌」更趨明顯
撰文：經一編輯部｜ 圖片：新傳媒資料室、Getty Images圖片
第三季入伙新盤單位，較第二季約2,000多伙大升三倍。綜合第三季主要新入伙盤，主要集中於將軍澳日出康城，已近4,000伙。南豐的日出康城LP6有2,392伙，以及會德豐地產的MALIBU有1,600伙（見圖表一），令本季累計有五個涉逾千伙的大型屋苑入伙。
將軍澳盤源多冠全港
其中MALIBU項目已落成及獲批滿意紙。發展商指，交樓小組會陸續通知買家進行收樓，並會加送價值8,500元的空間消毒服務。同時，項目日前錄得預租成交。美聯物業分行助理區域經理林振聲稱，MALIBU 2A座中層D室，實用面積371平方呎，屬一房間隔，以14,000元租出，平均呎租約38元（見圖表二）。
據了解，業主於2018年3月斥資628.6萬元購得，按現水平租金計，回報率約2.7厘。
中原高級分區營業董事伍錦基指，MALIBU 3B座高層D室，實用面積544平方呎，兩房間隔，最近以17,000元租出，實用呎租31元。單位於2018年以783萬元一手購入，現租出可享租金回報2.6厘。另3B座中層D室，實用面積546平方呎，兩房間隔，最近以16,800元租出，平均呎租31元。
現時市場有近300個預租盤，最平單位為2A座高層A室，實用面積366平方呎，一房間隔，叫租14,000元，每平方呎叫租約38元。至於LP6市場上亦有40多個預租盤，最平單位為為5座中層G室，實用面積305平方呎，為一房間隔，叫租14,000元，平均呎租約46元。
大埔租新樓萬元有找
另大埔白石角季內接連有新盤入伙，鷹君（00041）發展的朗濤提供723伙，至於億京的海日灣II提供超過1,400伙，已於6月起陸續入伙，更接連出現低於10,000元的租務成交個案。
中原地產聯席營業董事周永健指海日灣II最近錄得6座低層C室租務成交，實用面積243平方呎，日前以9,000元租出，實用呎租約37元。業主去年5月以366萬元購入單位，可享租金回報率2.9厘。另5座低層B室開放式戶，實用面積245平方呎，則以9,300元租出，實用呎租38元。
業主去年5月一手購入價366萬元計，可享租金回報率3厘。事實上，海日灣II呎租低至32元，並以開放式單位承租量最多，現時月租最平亦只是9,500元。單位為251平方呎的12座中層C室，屬開放式，月租9,500元，平均呎租37.8元。值得一提的是，項目原訂關鍵日期為今年11月，現提早五個月開始入伙，屬市場罕見。
同系海日灣一期最新一宗呎租低見27元。代理消息指海日灣7座低層G室，實用面積1,033平方呎，三房間隔，剛以28,800萬元獲承租，平均呎租28元，比市價低約一成。業主2019年以1,398萬元一手買入單位，可享租金回報率近2.5厘。
另一個新供應重鎮為屯門，其中屬中資萬科（香港）在港首個獨資項目，位於掃管笏的上源，涉1,154伙，預計8月起收樓。美聯助理區域經理潘正道稱表示，項目現時已有單位招租，包括1A座中層A室，實用面積357平方呎，一房間隔，叫租13,000元，每平方呎叫租約36元。另大單位三房戶的5A座中層C室，實用面積698平方呎，叫租21,000元，即每平方呎叫租30元。
御半山一房劈租35%成交
同區由新鴻基地產（00016）發展的御半山，兩期共提供1,017伙，有一房單位大減價租出。美聯助理區域經理蔡偉傑表示，御半山1A座中低層A室一房戶，實用面積312平方呎，單位業主早前叫價16,800元放租，經買賣雙方議價後，最終大減5,800元或35%，以11,000元租出，實用呎租約35元。
業主2018年6月以563萬元一手購入，租金回報約2.3厘。美聯物業高級營業經理葉桂源表示，屯門弦海低層D室，實用面積162平方呎，屬開放式間隔，以8,500元放租，每平方呎叫租52元。業主2018年288.9萬元一手購入，若成功租出料可享3.5厘租金回報。
市區方面，新地南昌站匯璽III開始收樓，亦有預租個案。項目現時有100伙放租，開放式單位入場費15,000元起。參考同屋苑2B座高層H室，實用面積267平方呎，屬開放式間隔，日前以15,000元租出，實用呎租約56元。
業主於2017年以639萬元買入單位，持貨三年，現成功租出單位，可享2.8厘租金回報。香港置業高級聯席董事張仲賢表示，匯璽III 6座低層H室，實用面積378平方呎，一房間隔，日前以17,600元租出，平均呎租約47元，較市價低約6%。業主於2019年11月，以約801.7萬元以一手購入，現租出可享約2.6厘回報。
經濟轉差 業主趨審慎放租
樓市供應持續增加，而且今年暑假因肺炎疫情惡化，內地學生搶租潮未有出現，租賃市場受惠不到暑期旺季，令住宅租金備受考驗。事實上，以往夏天，內地學生為整體租務市場客源主力，惟在疫情下他們無法來港，令整體租金下跌。再者，不少大專院校改以網上教學，內地學生或其他海外留學生不用來香港上課，令市場失去學生租客支撐，今年暑期難以出現傳統租賃旺季。再者，疫情下旅客減少，大批酒店房以月租形式低價傾銷，酒店與細單位直接競爭，導致租金受壓，位處偏遠如新界區細價樓抗跌力較低，要將單位以更低價租出，推低整體租金水平。
裕泰興董事總經理羅守耀日前指，本港經濟在疫情前已見回調，住宅租金亦回落到兩、三年前水平，旗下物業過去一年並無加租，認為未來一至二年的經濟不會太好，會維持公司「只放租、不散賣」的方針，待市況轉好時考慮全幢物業沽售。世紀21香港行政總裁吳啟民指，租務市場面對不少利淡消息困擾，經濟前景轉差，失業率創新高，最近的社會及政治事件，影響不少業主寧願將單位放租，致令盤源增加，租盤湧現下令租金上升乏力。
租金下跌屬短暫現象
然而，中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示，租金下跌只屬短暫性質，一般業主對待租約長期都是加多減少，租客享受到減租的機會不多，只要香港政治經濟環境回復平靜，租金自然止跌回升。屆時住宅樓市租價齊揚，租客逃不過加租命運。租樓合約不會長，久不久便會加租，租客始終面對加租的問題。
美聯物業住宅部行政總裁布少明指，近期「樓價升、租金跌」的情況，箇中原因是樓市回暖及息口低企，而且業主對後市信心漸增，持貨力強的業主現時根本不急於沽貨，轉而將單位放租。他認為，在租盤供應突增；加上部分業主不惜以低於市價放租下，導致今年出現「樓價升、租金跌」的背馳現象更趨明顯。
新地Signature Homes總經理官曉霓指，住宅租務需求一直存在，在今年2月、3月本港疫情最嚴峻時期，集團仍接獲不少查詢。她又指，香港是國際金融中心，海外或內地不少公司到港設立據點，因此她認為本港租賃市場前景仍樂觀。
