辣招下的投資策略

你好，本人已有自住樓，想用太太的名額再買多一個單位作投資用途。最近政府推出辣招，身邊的朋友都說應該買一手樓，又有稅務回贈，又有高成數按揭，二手樓難以競爭。

不過，最近一手樓的開價也不便宜，想請教你的意見，是否該買一手樓呢？買二手樓將來會否很難賣出去？

讀者Mike

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 Anthony Sir：

你好，本人已有自住樓，想用太太的名額再買多一個單位作投資用途。最近政府推出辣招，身邊的朋友都說應該買一手樓，又有稅務回贈，又有高成數按揭，二手樓難以競爭。

不過，最近一手樓的開價也不便宜，想請教你的意見，是否該買一手樓呢？買二手樓將來會否很難賣出去？

讀者Mike

是的，現時樓市確實是一手樓主導。

優惠多多，對消費者確實較吸引，然而，讀者的想法不合邏輯。
是的，當一手樓將來賣出的時候，這個單位就已經不是一手樓了，還有甚麼優勢呢？

發展商提供辣稅優惠，幫買家付辣稅，如果下手買家需要付15%辣稅，讀者可以幫他付嗎？

發展商可提供高成數按揭，包借樓價的八成，但讀者可提供八成按揭給買家嗎？

除非打算一輩子不賣樓；否則，跟一般的二手樓有何分別呢？

如果你買這個單位的目的是投資，想將來賣出去賺錢是否該買一手？

能否升值賺錢，沒有直接關係！

最重要看價錢有沒有水位，如果新盤因為提供各種各樣優惠，從而將價錢提高，例如扣除優惠後，折實的樓價，比鄰近樓齡十年以內的二手樓，價錢高出兩、三成，那水位何在呢？

該買一手還是二手？應該從下手買家的角度出發。

下手買家跟你一樣，會受一手新盤的優惠吸引，例如高成數按揭，現時一手新盤的備用一按、備用二按等，可提供八成按揭，那就應該想，甚麼物業可以做到八成或以上按揭呢？

根據現時的指引，樓價在400萬元以下的物業，最高可以借九成按揭；而樓價600萬元以下的物業，最高可借八成按揭。

換句話說，如果將物業賣給下手買家的時候，樓價在600萬元以下，基本上與新盤的高成數按揭優惠沒有太大分別，可能只是審批的時候比較緊一點而已。

又例如買樓稅務優惠，主要針對買第二套房的買家。

若買家是首置，即是現時手上沒有其他物業，根本就不用擔心要付15%辣稅。

即是說，如果將來賣樓的時候，可吸引到首置客買你的單位，與一手樓相比，基本上沒有甚麼蝕底。

那麼首置客會買甚麼樓呢？如果是靠自己儲首期，靠自己賺錢供樓的上車客，當然會以細價樓為主。

如果是靠父幹、靠母幹付錢的，購買力可能會強一點，可以會去到中價樓的級別。

不過，最重要的，始終都是價錢。

聽過身邊有些朋友說：「買新樓有發展商幫我俾辣稅喎，有得揀梗係唔買二手啦。」

事實上，羊毛出自羊身上，假如發展商的地價、建築及行政銷售等成本加起來，呎價要10,000元，三成合理利潤計算，就要賣到13,000元了。

難道發展商會在自己的利潤裏拿出來幫買家付嗎？

扣減15%後豈不是只有11,000元？賺甚麼？最直接的做法，就是將價錢推上15,000元，然後再幫你交辣稅。

故不要看見發展商付稅就飛身撲上去，看看折實後的價錢，與週邊的樓價比較，是否值得買才是最重要。計過度過，可能二手樓的賺錢潛力會更大。

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 是的，現時樓市確實是一手樓主導。

優惠多多，對消費者確實較吸引，然而，讀者的想法不合邏輯。
是的，當一手樓將來賣出的時候，這個單位就已經不是一手樓了，還有甚麼優勢呢？

發展商提供辣稅優惠，幫買家付辣稅，如果下手買家需要付15%辣稅，讀者可以幫他付嗎？

發展商可提供高成數按揭，包借樓價的八成，但讀者可提供八成按揭給買家嗎？

除非打算一輩子不賣樓；否則，跟一般的二手樓有何分別呢？

如果你買這個單位的目的是投資，想將來賣出去賺錢是否該買一手？

能否升值賺錢，沒有直接關係！

最重要看價錢有沒有水位，如果新盤因為提供各種各樣優惠，從而將價錢提高，例如扣除優惠後，折實的樓價，比鄰近樓齡十年以內的二手樓，價錢高出兩、三成，那水位何在呢？

該買一手還是二手？應該從下手買家的角度出發。

下手買家跟你一樣，會受一手新盤的優惠吸引，例如高成數按揭，現時一手新盤的備用一按、備用二按等，可提供八成按揭，那就應該想，甚麼物業可以做到八成或以上按揭呢？

根據現時的指引，樓價在400萬元以下的物業，最高可以借九成按揭；而樓價600萬元以下的物業，最高可借八成按揭。

換句話說，如果將物業賣給下手買家的時候，樓價在600萬元以下，基本上與新盤的高成數按揭優惠沒有太大分別，可能只是審批的時候比較緊一點而已。

又例如買樓稅務優惠，主要針對買第二套房的買家。

若買家是首置，即是現時手上沒有其他物業，根本就不用擔心要付15%辣稅。

即是說，如果將來賣樓的時候，可吸引到首置客買你的單位，與一手樓相比，基本上沒有甚麼蝕底。

那麼首置客會買甚麼樓呢？如果是靠自己儲首期，靠自己賺錢供樓的上車客，當然會以細價樓為主。

如果是靠父幹、靠母幹付錢的，購買力可能會強一點，可以會去到中價樓的級別。

不過，最重要的，始終都是價錢。

聽過身邊有些朋友說：「買新樓有發展商幫我俾辣稅喎，有得揀梗係唔買二手啦。」

事實上，羊毛出自羊身上，假如發展商的地價、建築及行政銷售等成本加起來，呎價要10,000元，三成合理利潤計算，就要賣到13,000元了。

難道發展商會在自己的利潤裏拿出來幫買家付嗎？

扣減15%後豈不是只有11,000元？賺甚麼？最直接的做法，就是將價錢推上15,000元，然後再幫你交辣稅。

故不要看見發展商付稅就飛身撲上去，看看折實後的價錢，與週邊的樓價比較，是否值得買才是最重要。計過度過，可能二手樓的賺錢潛力會更大。

作者教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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