轉名換樓避辣稅 按揭申請須留意壓力測試｜子非魚｜經一專欄

撰文：子非魚｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

轉名換樓大計

業主實行這個換樓大計，通常會先與配偶簽署轉名臨時合約，「甩走」舊物業業權，然後新入手物業再簽臨約。 在法律上，簽署轉名臨約後，業權在某程度上已經甩身，最重要是單位如常成交。 當完成轉名後，該層物業便進入維期三年的額外印花稅（SSD）鎖定期，如在這時段內售樓，便要繳付交易價10%至20%稅項。

所以，如果換樓客打算先轉名，並以先賣後買方式規避15%稅項，然後慢慢出售單位，便有必要為新物業準備足夠的首期；否則，SSD鎖定期內，資金周轉或會有困難。 SSD是以臨約日期計算，因此新購物業若是一手樓興建期，而興建期很長，有機會SSD過去後，新單位還未夠期上會。

須留意壓力測試

另外，很多人會把轉讓契日期定於多年之後，令到配偶難以重售或重按物業，或是因配偶入息未足以重造按揭。 不過，如果轉讓契日期為，新入手物業成交日期起計超過六個月，在新物業申請按揭時，銀行壓力測試便會計算兩個單位之供款，業主要確定有足夠入息負擔兩個單位，才可以把轉讓契日期拉長。

部分業主轉名，不換現樓，而是換「樓花」。如果「樓花」以是採取「建期付款」方式，即新盤正式入伙前才申請按揭，業主通常會將轉讓契日期定得較長，延遲按揭申請。 在此情況下，以配合樓花入伙時間，亦可能是想等待加人工後，才申請按揭。 不過值得注意的是，業主把轉讓契日期拉長，期間樓價波動的話，或影響「轉名」物業往後按揭條款。

樓價波動礙按揭申請

假設樓價下跌，申請按揭時或有機會借不足。以樓價跌超過兩成作例，銀行會以估價計算按揭成數，而不是以轉名價，可能會導致要補錢才能完成轉名及按揭。 相反，如果樓價升，比如升超過兩成，轉名交易價便會被銀行視為低估價格（undervalued price），申請按揭時也會遇到困難。

銀行通常會建議調升轉名價至貼近市價，但修改臨約可能會導致補交印花稅差額。 最後筆者強調，如果業主因為任何原因，令轉名無法完成，例如夫妻不幸離婚，而法庭判決該物業於其中一方，那麼，新入手物業便需要補交15%印花稅差價。 必須留意這稅要如實申報，不要企圖欺瞞稅局；否則會被施加罰款，最高會是原稅金10倍，隨時高於樓價。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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