跌市我最驚｜樓價「軟瀨瀨」高位連跌兩個月 私樓平均呎價$15,707：獨家火棒先到先得！

撰文：經一編輯部｜ 圖片：中新社

股市累樓價連跌？

差估署今日公布的最新數據顯示，2021年9月份私人住宅售價指數報396.3點，較8月份的397.9點再跌0.40%，連跌兩月，累跌0.48%，而今年首9個月樓價則累積上升4.32%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，樓價今年以來已連續三季造好，惟按季升幅逐步收窄，首季升2.55%、次季升1.13%；而第三季於7月份創下歷史新高後，即調頭回落，整季升幅收窄至只有0.58%，主要是受季內股市下挫，拖累樓市氣氛所致。

10月樓價再跌0.5%

展望10月，由於反映的9月下旬至10月上旬分別受一度有傳聞指中央將改變本地樓市「遊戲規則」，以及市場觀望《施政報告》發表前後的反應，而一度令市況膠著受壓，部分業主加大議價空間，料拖累10月樓價指數再跌0.5%左右。

由於《施政報告》樓市政策集中在長遠供應層面上，並以資助房屋為焦點，並無就私宅市場增減辣招，掃除一大疑慮。

近期一手新盤轉旺，料可一併帶動二手私宅樓價於11月及12月重拾升軌。綜合預計，第四季樓價仍有機會再升近2%，而全年官方樓價指數升幅料達6%，即有望突破400點的目標。

CCL樓價累跌1.28%

中原城市領先指數CCL最新報186.51點，按周跌0.34%。中原城市大型屋苑領先指數CCL Mass報188.91點，按周跌0.47%。

中原地產研究部高級聯席董事黃良昇指出，美國宣佈快將縮減買債後，CCL四大整體指數結束10周於歷史高位爭持。

四大樓價指數連續兩周回軟：CCL累跌1.28%，CCL Mass累跌1.68%，CCL(中小型單位)累跌1.37%，CCL(大型單位)累跌0.76%，數據主要反映施政報告前，即約9月底至10月初的樓市狀況。

新界樓價被祝福？

值得留意，施政報告前已廣泛流傳北部都會區的利好消息，本周新界兩區樓價齊升。新界西CCL_Mass報177.67點，按周升1.17%，連升兩周共2.27%，繼續高位企穩。新界東CCL_Mass報201.06點，按周升0.28%，企穩200點水平。

相反，港九兩區未有受惠於北部都會區利好消息，又明顯受制於美國縮減買債的利淡消息，樓價表現回軟。

中原公布，港島CCL_Mass報188.05點，按周跌1.95%，連跌兩周共5.19%；九龍CCL_Mass報183.27點，按周跌0.86%，連跌六周共3.51%。

指標屋苑每呎15,707元

早前，利嘉閣地產總裁廖偉強表示，綜合數據所得，2021年9月，全港50個指標屋苑的加權平均實用呎價輕微回軟，報15,707元，較8月的15,718元跌0.1%，為連升8個月後首度掉頭下跌。

總結第三季樓價僅升0.56%，較次季的3.58%升幅明顯收窄，至於首三季樓價則累升7.1%。

細看全港三區樓價，今年9月份錄得「兩跌一升」。當中，港島區8個指標屋苑的加權平均實用呎價下跌1.6%，報19,385元，為跌幅最大的地區。

九龍區21個指標屋苑的平均實用呎價亦跌0.3%，報16,837元。至於新界區21個指標屋苑平均實用呎價則逆市造好，報13,413元，按月升0.6%，跑贏大市。

港九屋苑樓價呈跌勢

50個指標屋苑中，上月樓價報跌的屋苑有27個，佔整體比率54%，報升者則有23個。

當中，上月樓價錄得實質跌幅較顯著的屋苑包括鰂魚涌南豐新村、藍田匯景花園、大角咀港灣豪庭及紅磡黃埔花園，分別錄9.7%、4.3%、4.2%及3.6%的實質跌幅。

至於錄得樓價升幅較顯著的指標屋苑包括青衣盈翠半島、九龍灣德福花園、同區淘大花園及奧運站柏景灣，實質按月升幅分別為7.9%、7.0%、5.8%及5.4%。

50屋苑交投上月低見529宗

廖偉強認為，踏入第三季後，內地屢就不同板塊作出調控，亦拖累港股在第三季拾級下跌，加上樓價於高位爭持卻未能大舉突破，致令二手私樓交投進一步回落。

9月份50指標屋苑交投持續減少，進一步失守600宗，按月再跌17%至只有529宗，除連跌6個月外，更創了19個月新低。

廖偉強指出，《施政報告》發表前後，市民及買家都比較觀望及審慎，大家都靜候市場反應定行止，故料10月份上半月，指標屋苑交投量價仍均會持續受壓，至下半月新盤開售反應良好，才再帶動整體大市氣氛。

又預計，10月份50指標屋苑交投量料再跌約兩成，跌至400餘宗；至於樓價亦恐按月再微跌0.5%至1%以內，持續整固 。

不過，觀乎近日一手表現理想，加上二手亦有回升跡象，相信11月指標屋苑量價均可重返升軌，後市並不悲觀。

中原地產東涌資深分區營業經理陳偉業表示，新盤旺熱氣氛帶動下，二手交投亦回暖。東涌區本月累錄約35宗二手成交，下半月成交明顯加快。

東涌藍天海岸平均呎價約1,5000元

中原地產陳偉業表示，新盤旺熱氣氛帶動下，二手交投亦回暖。東涌區本月累錄約35宗二手成交，下半月成交明顯加快。

陳偉業表示，分行新近促成藍天海岸6座高層H室成交，實用面積490平方呎，兩房間隔，向東南，享山景，開價800萬元，減價18萬元，隨即以782萬元沽出，折合實用呎價15959元。

買家為外區上車客，心儀單位內櫳企理新淨，加上景觀開揚，見業主肯減價，爽快拍板承接。原業主則於2003年1月以143.3萬元買入單位，持貨18年轉售，帳面獲利638.7萬元或4.5倍。

代理指，藍天海岸本月暫錄得5宗成交，細單位佔多，平均實用呎價約15000元。

青衣曉峰園減價70萬

中原地產蔡偉明表示，大市氣氛好轉，帶動入市氣氛靠穩回升。分行新近促成青衣曉峰園3座中層E室成交，實用面積818平方呎，三房套房連儲物房間隔，享山景，叫價1180萬元，減價70萬元，以1110萬成交，折合實用呎價13570元。

蔡偉明指，買家為區內換樓客，鍾情屋苑坐落於半山，環境清幽，上址間隔闊落，內櫳企理，見價錢合理，迅速拍板購入作新居。

原業主則於2015年7月以822萬元買入單位，持貨6年，帳面獲利288萬元或35%。

代理補充，曉峰園本月錄得2宗成交，平均實用呎價約13970元。

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