趁高樓價沽樓2大考慮 唔好後悔落錯車 | 香港樓市2018
撰文:1%Anthony | 圖片來源:新傳媒資料室
朋友: 「你西環層樓仲係咪租俾人?」
筆者: 「舊年賣咗啦。」
朋友: 「做乜無端端賣嘅?」
筆者: 「啱價咪賣囉。」
朋友: 「樓價仲升緊喎。」
筆者: 「唔通次次俾你响最高位放咩?神咩?」
朋友: 「你賣咗幾錢?」
筆者: 「530萬,呎價約1.4萬。」
朋友: 「而家呢?」
筆者: 「最近同類位成交560萬,呎價約1.47萬。」
朋友: 「咁咪蝕咗30萬?」
筆者: 「爭好少之嘛。」
朋友: 「都係蝕丫。」
筆者: 「數又唔係咁計嘅,睇你資金點運用啫。」
朋友: 「例如呢?」
筆者: 「換啱樓,隨時賺得更多!」
如果賣樓之後,沒有任何動作…
之前試過有些租客,就是這些賣樓等跌的業主。
由於種種原因,看淡後市,落車之後,租樓住住先,剛巧就租了筆者的單位。他們把錢放在銀行裡,諗住等樓價下跌再買,從此過着幸福快樂的生活。
點知…樓價不跌反升,輸了租金,又輸了樓價,成為雙失業主,最慘是樓價繼續上升,再上不了車。這種做法風險最高,講真…租金也不便宜,如果識計數,假設租兩年樓等跌,連同買賣費用,樓價跌幅若不超過2成,都冇着數!
如果賣樓之後,樓換樓…
以上述單位為例,總價賣平了30萬,約樓價的5.5%,相比同期香港整體的樓價大幅上升逾1成,其實是跑慢了。過往10年,因為港島西線發展,區內樓價比很多地區跑得都要快,2005筆者買入的時候才100萬左右,期間已升幅5倍有多,因為之前跑得太快,也因為樓價、樓齡等等的因素,是時候要回氣了,其實不少地區都有類似情況。
之前還沒有15% 辣稅,筆者賣樓之後通常會1間拆2間、3間,資產就可以倍數增長。現在有辣稅,很多朋友只能1間換1間,如果換當打的樓,例如一些熱門、升勢較急的上車屋苑,回報就會更高!亦即是筆者強調的…轉車!慢車轉快車!
如果賣樓之後,有更高回報的投資…
樓價賣平了30萬,就等如蝕30萬了嗎?
如果樓價持續上升,明年又可能漲2、30萬,豈不是一世不能賣?
當時考慮的是,套現的資金,能否賺多過30萬!
又以這個單位為例,由於之前加按過兩次,藉此買多咗幾個單位,欠銀行200多萬,賣出這個物業,套現約300萬。
由於現時有15% 辣稅,不能再買香港住宅,於是筆者就將資金投放於工廈,連同其他賣得套現所得的資金,與拍檔合資,買入東九龍的工廈,增值、拆售,已經沽清,等工程完成交樓。兩年時間回報約4成,以300萬計,大約是120萬,計落比繼續持有物業,每年漲價30萬多。
因此,計算是否值得賣樓,兩個方向考慮少不得!
第一,你的單位,現在是快車?還是慢車?
如果是快車,不妨持有,如果是慢車,不妨轉車。
第二,賣樓之後,資金會做甚麼?
如果是第一種情況,唔賣好過賣。然而樓價上升,如果沒有好好運用,其實只是紙上富貴,如果是第二、第三種情況,適時加按或賣樓套現,再投資其他資產,才可以令資產倍增。