趁勢除名、租轉買 值得嗎？

本人現租住美孚新邨，月租約14,000元，想多買一個自住單位，目標500萬元左右。現有以下問題：

1. 應該在聯名物業除名嗎？

2. 本人有房屋福利，十年供樓利息津貼，每月供樓利息50%仍未使用，應該敘造多一點按揭嗎？

3. 距60歲退休計只剩20年，能做25或30年按揭嗎？

4. 美孚新邨是藍籌屋苑，前景如何？

文：1% Anthony1. 應該在聯名物業除名嗎？

近年政府不斷將按揭收緊，很多朋友擁有聯名物業的都搞除名，自己亦曾經試過，不過，以你現時的情況來說，沒有迫切需要。

問得呢個問題，相信你應該明白計算供款能力時，聯名等同於將負債加倍。然而，你的聯名物業已供滿，不會影響供款能力，從計算供款壓力的角度看，並不迫切。

不過，由於你想買另一層樓，如果你已有一個聯名物業，就要交雙倍印花稅（DSD），以500萬元計，原本僅需付15萬元印花稅，現在就要付30萬元，因此在成本角度來說值得做這個動作。

很簡單，到律師樓辦手續，將一半業權賣給弟弟就可以。計算釐印費的時候，是以350萬元的一半計算，再加上律師費，由於你已供滿，又不用再申請按揭，成本非常便宜。

不過如果弟弟接手，建議不如順便敘造按揭借些少錢傍身，遇上投資機會時可以有資本，有著數。

2. 應用盡供樓利息津貼嗎？

如果是筆者就未必會用！既然每人只有十年機會，梗係等利息高時先用啦！講真，雖然史上最強低息潮已經過去，但現時利息仍處於極低水平，而家扣咪好蝕底！

個個都話美國過幾年加息，不如等佢加到咁上下，供樓都幾辛苦的時候先扣啦！不過，借按揭就應該借到盡，例如借盡九成，多留一點錢傍身。

3. 能敘造25或30年按揭嗎？

大部分銀行最長已做到「年齡 + 供款年期=75年」；加上你做政府工，收入穩定，申請30年期按揭相信應該沒問題。

不過，仍然要視乎樓齡，不同物業有不同的計算。大屋苑會較寬鬆，保守一點以「年齡+供款年期= 70年」計算，超過40年的物業不一定可造到30年按揭。

4. 美孚新邨前景如何？

從自住角度看，很視乎你的喜好。若住慣了，喜歡這個地方，又遇到劈價盤，可以考慮；從投資角度看，這不是好戰場！

首先，美孚新邨高手雲集，例如經常在傳媒上看見其大名的師奶兵團，傳聞持貨已逾200伙！

如果你係經紀，有筍盤會畀邊個先？所以新手踩入美孚新邨無著數。其次，沒有明顯前景，例如基建、重建概念，相信只能跟大市同步。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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