購物區商舖租金大幅回落 舖位代理指商舖租金或開始見底 業界料最快2021年首季復甦
撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室
日前有市場消息傳出，旺角地標之一的家樂坊地下，原由H&M租用的巨舖，有可能由運動服裝店Foot Locker，在逆市下取代成為該地標地舖的新租客。消息指，Foot Locker日前預租旺角家樂坊商場舖位，開設大型分店，涉及物業地下全層，面積約18,000平方呎。
大租戶尋求頂租
傳聞月租為200萬元，屬今年市場上最大手租務個案，但對比H&M於2014年以月租900萬元承租三層樓面合共54,000平方呎，即是租金較高峰期跌逾一半。而H&M僅保留一樓約18,000平方呎樓面。事實上，早在2019年，已傳出H&M尋求頂租消息，惟未有新租客承接，合約至今年屆滿。
此外，專營二手名牌手袋的米蘭站（01150）日前公布，租用尖沙咀海防道51及52號The Camphora地下A、B、C1、C2及D號舖，舖位屬單邊，總面積約2,060平方呎，租約期三年，由2020年10月1日至2023年9月30日，期內總租金約1,020萬元，以此計算，平均每月租金約28.33萬元。翻查資料，上述舖位本來由連鎖化妝品店莎莎，於2016年以每月約70萬元承租，新舖租較莎莎租用時便宜近六成。
至於相比米蘭站在2017年以月租約35萬元承租同一街道43號地舖，便宜了近兩成租金，如果作為同一地段搬舖的話，即是每月節省近兩成租金。另外，同區加拿芬道53號全幢物業四層合共約5,500平方呎樓面，丟吉逾一年亦未能租出。據悉業主為免舖位丟吉，趁疫情稍見緩和，以及市場對護膚品的需求上升，遂自行經營美妝購物商場，變作美妝購物商場Art Piece，並已在9月中開業。
土地註冊處資料顯示，上述物業由資深投資者吳根海等人，在2008年5月以2.15億元購入，平均呎價約3.89萬元。上手租客退租後，業主亦減租至每月120萬元放租，較2014年高峰時的租金大減63%，仍乏人問津。
巿況差金行放棄續租
至於港島區核心零售區銅鑼灣，吉舖數量持續增加，大業主一樣減價吸客。由已故賭王何鴻燊的四太梁安琪旗下尚嘉控股持有的銅鑼灣啟超道12號全幢，原由連鎖珠寶金行周生生租用，在9月租約期滿後決定放棄續租，並由莎莎承租部分樓面，月租僅約60萬元、呎租130元；較高峰期呎租200元低約35%。
翻查資料，2009年梁安琪斥資3.89億元購入啟超道12號全幢後，周生生於2010年向四太以月租150萬元租用啟超道12號全幢，以全幢面積約7,500平方呎計，平均呎租約200元。據悉，啟超道12號至9月租約到期，早前業主以每月98萬元與周生生洽續租，但該金行因應市況轉差，最終決定放棄續租，並遷出已營26年的舖位。
莎莎現承租地下至2樓部分，面積共4,600平方呎，該舖現時月租約60萬元，平均呎租即約130元水平，以呎租計算，較十年前舖租高峰期低35%。中原（工商舖）商舖租賃部高級分區營業董事黃新宇表示，銅鑼灣利園山道29至33號麗園大廈地下H號舖，面積約850平方呎，日前以月租12萬元租出，平均呎租約141元，新租客為古早味蛋糕店。資料顯示，舖位舊租金約35萬元，換言之，新租租金大跌約65%。
此外，同區利園山道29至33號麗園大廈地下I號舖，面積約600平方呎，早前以月租14萬元租予奇華餅家，平均呎租約233元，與舊租約相比，跌價約三成。黃新宇認為，商舖租金開始見底，相信難再大跌，始終壞消息反映得七七八八，惟預計舖市最快仍要明年第一季才慢慢復甦。他續說，雖然市場偶見業主劈價賣舖，惟只是個別情況，始終未成常態。同時，舖租續跌，吸引民生行業進駐，街道租戶組合逐漸改變，從前是珠寶鐘錶店及藥房，現在就連蛋糕店、餅店也進駐。
另一方面，超市等民生舖卻未受影響，反而逆市擴充。日本大型連鎖超市雜貨店「驚安之殿堂」DON DON DONKI，最新在疫市下租用小西灣藍灣半島1樓102及108號舖，成為該公司在港第六間店舖，亦是港島東首間分店。租約期由今年9月到2025年9月，為期五年，另有五年續租權，但暫時未知租金資料。
DONKI近年無懼社會運動及疫情，積極在港擴張，目前在尖沙咀、荃灣、銅鑼灣已開業；而將軍澳及中環分店則於稍後開張。
發展商積極發展細單位
美聯工商舖資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，反映8月市況的9月商舖註冊量暫錄逾80宗，有機會連升三個月，並估計9月全月註冊宗數有望逾百宗，料創自2019年8月以來新高。該行指出，由於部分業主的議價幅度擴闊，與準買家的意願漸趨接近。加上商舖價錢已累積一定跌幅，部分投資者趁低吸納，為商舖交投量帶來支持，預計第四季成交量會上升。
資料顯示，9月有逾一半個案為300萬元或以下的商舖，註冊金額僅約7.34億元，按月下跌20.8%。至於逾億元註冊登記，9月份暫錄得一宗，屬內部轉讓個案。若按地區劃分，四大核心區中環、銅鑼灣、旺角及尖沙咀，9月份暫錄七宗註冊登記，按月升75%。港島區錄得20宗註冊，較8月升11.1%；九龍區錄得40宗註冊，按月增48.1%；新界區錄得23宗註冊，按月增加9.5%。
美聯旺舖董事盧展豪表示，自2019年的社會運動到今年的肺炎疫情，餐飲及零售市道面對嚴峻困境，商舖業主也面對現實，逐步擴闊議價幅度，令舖位交投增加。他認為現時舖市已「離底不遠」。
舖位市場現兩極化改變
中原測量師行專業估價部高級經理吳庭琛指，在新冠肺炎疫情衝擊下，下調壓力最大的，莫過於商舖市場。現時疫情第三波得以舒緩，市民開始紛紛外出消費，但舖位市場已經進入兩極化的改變。
許多巨型舖位因租金成本大，經歷了近半年的打擊後，最終都逃不過結業的厄運，變成空置舖位。相反，一些適合做飲食外賣生意的細舖，始終因租金成本較低且生意未受太大影響，承租能力比其他行業為高。同時，住宅區分的民生舖，也因市民多留在家的關係，生意情況竟然比之前有所改善。
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