【經一專欄】賣樓套現400萬元 換樓還是買兩間 | 香港樓市2019

我近日與家人打算換樓，現時居住於一個早期買入的兩房單位，供了超過十年，如果以市價出售之後，估計可有400多萬元作為首期。
如果我購買三房單位，有甚麼選擇？除了兩房換三房之外，還可以怎樣做？除了自住樓，我可有機會買多個單位投資？
張先生
撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

想安居樂業考慮換大單位

大部分小市民買樓，但求安居樂業，並非從賺錢角度出發。當樓價升了，會想細屋換大屋，改善居住環境。

如果你的目標是安居樂業，可換一間大約700萬元的單位。在「辣招」之下，超過600萬元的單位最多可以借入六成按揭；而700萬元單位最多可以借420萬元，即是需要約380萬元首期，連同釐印及裝修費等，持有400多萬元資金，扣減以上支出後便差不多用完。

持有400多萬元資金，如想購買一個三房單位，有不少選擇，例如樓齡30年以上的二手屋苑或單楝樓，但如想購買新式屋苑，選擇便比較少。
「我想買多一個單位收租，有無可能呢？」當然是可以，筆者非常鼓勵這做法，惟當然要有所犠牲。

出售物業後，你可以先買一個600萬元以下的單位，據金管局的指引，450萬至600萬元的住宅最多可借八成按揭，即是需要120萬元首期，餘下300多萬元資金，便可用作投資。

你可能會認為600萬元想買三房很困難。這當然是要將貨就價，位置可能要遠一點，或樓宇舊一點，又或者買面積細一點的單位。例如過往筆者經常在市區尋寶，買不太舊、地點方便、面積350至400多呎的二手樓，原則兩房，改動一下間格，變做三間房，很受家庭客歡迎。

至於餘下約300萬元便可以買多一個單位收租，前提是你的家人有名額，按指引收租物業只可借五成按揭。你們亦可以購買一間500萬至600萬元的單位作為收租，如果以市區樓價計，應會有正現金流，晉身包租公行列，有租客代為供樓，還有額外被動收入。

「我想住好些，又想資產倍增，有無可能？」當然是可以的，但不是每個人都能夠接受，這視乎你對賺錢的渴望有多大。

筆者身邊有很多專業投資者的手頭資金會先考慮投資，例如買兩個細單位，目標是賺錢，將來買更多資產。

那麼自住物業呢？按當時的財務狀況，選擇自己喜歡的地點、屋苑，租樓住，好景就租新樓、靚的，不是好景就住舊一些；位置遠一些。

普遍來說，細價樓的租金回報相比大價樓為高，例如你收租的細價樓租金回報4厘，租住的單位租金回報2厘，這個操作可以賺取息差，讓自己以更低成本住好一些，買賣也更加靈活。

不過壞處是自住樓不是購買的，未能隨意裝修，也有可能要經常搬家。可能你會說：「買兩個單位無名額，仍可資產倍增嗎？」

當然是可以的，但要跳出安逸區（Comfort Zone）。「辣招」主要針對香港住宅，只要你買的物業不在香港，或非住宅，基本上限制不多，例如筆者投資最多的是工廠大廈，過去數年參與了三個活化工廈項目。