賣地表商業項目成焦點 中環新海濱地皮料近千億 有力成香港史上最貴地皮

撰文：經一編輯部｜圖片：新傳媒資料室、iStock、何柏基攝

發展局於2月底，在財政預算案公佈後翌日預告下個財政年度的賣地計劃。計劃推出6幅商業地，當中以中環新海濱商業項目最矚目，項目橫跨耀星街、龍和道及民耀街，位於皇后像廣場以北，地皮面積516,312平方呎，將分為3A及3B兩期發展，預計可建樓面逾184萬平方呎，前臨維港，即是大部分寫字樓可享海景。

以雙信封制招標

當中，龍和道以北的3A期將先行發展，南面的3B期則須待郵政總局搬遷後才能發展，最快在今年第3季推出招標。發展局局長黃偉綸日前表示，因地皮是具策略性，可作地標式發展的罕有商業用地，故項目將以「雙信封制」招標，即是要求發展商以獨立信封分別提交設計建議書和價格建議書，將按項目設計評分。

黃偉綸解釋，「一個是技術細節，設計會如何做；另一個是標價。兩個信封經適當打分後，最高分的就會奪標，確保設計元素能夠得到適當重視。」即是地皮有可能並非價高者得，入標者的技術能力、經驗及項目設計等同樣關鍵。

發展商除興建寫字樓、零售等商業設施，亦要發展大型公眾休憩用地和貫穿整個地盤和海濱的行人園景平台，反映政府十分重視用地的建築設計。同時，他表明，打算就設計建議綱領諮詢海濱事務委員會，招標時會公開條件，不擔心透明度問題，亦不會廣泛應用到其他用地。

黃偉綸補充，2013年推出的黃竹坑醫院地皮，亦是曾以雙信封形式招標，並強調當局推地隨行就市，會以當刻市價賣地，不到底價亦不會賣出，不存在賤賣土地的疑慮。

綜合市場分析，面對下個財年將有創紀錄的1,391億元財赤，港府急待開源，業界估計，地皮盡享地理之便。加上是區內罕有的大型發展商業項目，發展潛力被看高一線，項目每平方呎樓面地價達28,000元至50,000元；地皮估值由516億元至921億元，即是市況不明朗，地皮估值最高仍近千億元，有力挑戰香港史上最貴地皮。

發展商或增加發展成本

同時，地皮亦包含郵政總局及天星停車場，重置郵政總局一事備受社會關注。早年拆卸重置郵政總局於社會引起熱議，被公眾批評當年諮詢根本對清拆郵政總局隻字不提，質疑發展局扭曲民意。郵政總局去留仍然是值得商榷。

普縉控股集團執行董事及企業發展部總監（估值及物業管理）張聖典表示，賣地表焦點的中環新海濱商業項目，毗鄰港鐵香港及中環站，景觀及位置優越。加上此類供應絕無僅有，勢必受全城注目，預計樓面地價可達每平方呎50,000元，估值達920億元。惟發展商要負責興建大型休憩及跨平台設施，有機會增加發展成本。

美聯測量師行董事林子彬則指出，該地皮發展要分東座及西座，以梯級式發展，設計較獨特，料發展為商業及零售為主。然而項目發展規模龐大，在目前市况下推出，銀碼及投資風險較高，故承接力備受關注，料發展商會合組財團參與。

萊坊執行董事林浩文表示，現時市況及疫情下，商業地吸引力相對低，因屬巨額的長期投資，必定是財雄勢大、兼現金流充足的大型發展商才有能力競爭；而且，如政府不能隨行就市，也會有流標的風險。

美國減息為預期之內，預期今年香港仍會維持「低息水平」，這有利發展商及投資者控制資金成本。目前本港最貴重的商業項目，要數去年11月、新鴻基地產（00016）以破紀錄價422.32億元投得的高鐵西九龍站商業地，每平方呎樓面地價13,345元，為本港賣地史上最貴地皮。

新地副董事總經理雷霆日前表示，集團會積極研究競投中環新海濱商業項目。至於中環同區最貴重的商業地，則為2017年5月中，恒基地產（00012）以232.8億元投得的美利道停車場商業用地，項目可建樓面逾46萬平方呎，每平方呎樓面地價高見50,064元。

此外，銅鑼灣加路連山道商業地亦是另一幅矚目商業地王，涉及樓面面積約107.6萬平方呎。市場估值約108億元至323億元。連同啟德及東涌的商業地，市場預計六幅商業地價值，便約達1,159億元至1,430億元之間。

啟德商地或轉住宅用途

至於曾流標的啟德4C區4號及4C區5號2幅商業地皮，發展局回應指，未來或會考慮轉換作住宅用途。有業界人士指出，啟德跑道區商業地過往招標情况未如理想，主因是與跑道區遠離港鐵站，以及部分地皮限制發展商需興建一定樓面的酒店有關。

高力國際香港及南中國研究部主管鄧淑賢表示，期望政府能制定政策穩定土地供應，配合市場復甦後的經濟拓展活動所需。其中，隨本港積極推動智慧城市發展、雲端技術應用更普及，第五代流動電話（5G）服務亦即將推出，政府應增撥土地用作興建數據中心以迎合與日俱增的需求。

港島區地皮罕有 中小型財團爭奪

相對於商業地皮，住宅地皮可謂無甚驚喜，發展局於2020/21年度推出15幅住宅地皮，預計可興建約7,530個住宅，將屬十年新低。事實上，近年政府致力增加公營房屋供應，以滿足市場需求，故私人住宅供應減少，屬預料之內。

另外，港鐵公司（00066）方面，亦將於年內就黃竹坑站兩個項目及日出康城項目進行招標。預計以上項目可提供約4,050伙，連同推算私人發展/重建項目約4,150伙，下年賣地的潛在供應量總數合計將為15,730伙。

重推山頂地皮

發展局局長黃偉綸表示，潛在供應15,700伙與供應目標12,900伙之間有緩衝，有信心最終達標，認為需要持續推出土地供應，與市道的實際影響不大。

另下年度15幅住宅地皮當中，以曾經流標，重推的山頂文輝道地皮最為矚目。該地皮位於山頂超級豪宅地段，多年來鮮有新供應，預計將作超級洋房及分層單位混合發展，料單位可享海景。市場預計每呎樓面地價約40,000至50,000元，總值約160億元至200億元。

至於下年度首季（4月至6月）將推出兩幅住宅地，包括大埔馬窩路及鴨脷洲地皮。鴨脷洲海旁道地皮位置臨海，投資涉及金額不高。加上港島區地皮買少見少，極為罕有，相信可吸引中小型財團爭奪投標。預計地皮每呎樓面地價約12,000元至14,000元，地價約12億元至14億元。

大埔馬窩路住宅地，料最高可建樓面面積約781,897平方呎，該區發展成熟，是次地皮規模比較大型，參考去年鄰近新盤天鑽熱賣，相信亦可吸引大型發展商青睞，預計每呎樓面地價約5,000元至7,000元，總值約39億元至55億元。

中原地產測量師張競達表示，受到社會運動、疫情等影響，近期香港經濟轉趨低迷，財政預算案出現財赤，有機會影響發展商的投地意欲，料出價亦趨保守，有機會與政府目標價有落差，地皮或有流標隱憂。

高力國際香港及南中國研究部主管鄧淑賢表示，是次為繼2019至2020年度後另一個土地供應較少的年份。而且根據往年經驗，政府未必將賣地計劃中的土地全部賣出，而就算未來十年私營房屋供應目標已調低至12,900個，實際的供應量都很大機會不能達標，相信可見將來私營房屋供應會持續短缺。