賣咗買唔返 誰會賣樓？　

戰友：「之前咪講咗，開價450萬，收實430萬囉。」
代理：「但係客人估過價，真係差好遠。」
戰友：「之前咪話你知，獅子、行山銀行都估到，介紹你呀。」
代理：「我知，但係而家政府又出咗辣招，冇咁好價。」
戰友：「唔到價唔傾啦，反正賣咗我都買唔返。」
代理：「你認真考慮吓…」
戰友：「如果諗住劈價，下次唔好嚟睇啦，睇其他盤啦。」

特朗普當選，加上政府再推辣招，不少分析員都轉軚看淡。由於少了投資者買樓收租，市場需求的確實會下跌，然而樓價是否會因此而大跌呢？價錢是由供、求兩方面決定，這個分析跟政府推出「辣招」的盲點一樣，只看到需求，沒看見供應！

想樓市降溫，應該鼓勵業主賣樓，而不是令他們封盤唔賣樓。上星期文章提到，由於賣咗買唔番，有實力的業主更傾向唔賣樓，供應將會更緊拙！今個星期計計數給各位看…。

假設你有兩個物業，想賣出收租物業，市值400萬。你看見「辣招」來勢洶洶，心急想賣，自然會被趁勢壓價，假設你最後以低市價5%，即380萬出售，會發生甚麼事情呢？

1) 睇中市，樓價一年後跌10%，即跌至360萬，你再買番…

。買入價加重稅 = 360萬X 1.15 = 414萬
。佣金律師費雜費 = 4萬 + 3.6 萬 + 1 萬 = 8.6萬

。簡單裝修翻新 = 約10萬
。一年租金（以月租1.2萬計算，扣除利息管理費）= 約9萬
。埋單 = 380萬 – 441.6萬 = 勁蝕61.6萬！

2) 勁睇中市，樓價一年後跌20%，即跌至320萬，你再買番…

。買入價加重稅 = 320萬X 1.15 = 368萬
。佣金律師費雜費 = 4萬 + 3.2 萬 + 1 萬 = 8.2萬
。簡單裝修翻新 = 約10萬
。一年租金（以月租1.2萬計算，扣除利息管理費）= 約9萬
。埋單 = 380萬 – 395.2萬 = 微蝕約15.2萬！

3) 睇錯市，樓價不跌甚至反升…

。買入價加重稅 = 400萬X 1.15 = 460萬
。佣金律師費雜費 = 4萬 + 4 萬 + 1 萬 = 9萬
。簡單裝修翻新 = 約10萬
。一年租金（以月租1.2萬計算，扣除利息管理費）= 約9萬
。埋單 = 380萬 – 488萬 = 狂蝕約108萬！

總結：跌20% 以上才翻本！

如果你睇中，真係跌市，即使跌一成，計埋重稅及洗費都要勁蝕，即使你眼光神準，樓價勁跌兩成，才勉強打和，即是要跌兩成以上才有著數。如果你睇錯市，樓價不跌甚至反升，更會狂蝕逾百萬，你一定心有不甘，不會再買。

等政府撤招？以現時政府弱勢，加辣容易減辣難，可能呢世都買唔番！空有一筆錢，沒有資產，可能你會被迫去炒股、炒匯，然後…

那麼…誰會賣樓？

看不清形勢的慌失失小業主

情況就像年初的時候一樣，當時全城唱淡，部分心理質素不足、看不清楚形勢、等錢洗、供樓有困難的業主等，又或者財務機構因業主斷供而收樓等，會比較心急賣樓套現。想買樓上車的朋友要把握機會了！年初跌市已經淘汰了一批慌失失小業主，餘下不多。不過又咁講，就算鋤唔到價，想賣的業主都唔會開天價，把握機會！

只有一個自住物業的小業主

如果你真係睇到個市好淡，晚晚都瞓唔著，好有信心未來一年樓價會大跌，先賣後買對你的影響最少，不過你要考慮，未來一年你要交租，如果睇錯市，蝕價又蝕租，變成雙失小業主。

有多個物業、資金另有出路的資深投資者

例如你手上已經持有逾十個物業，可考慮減磅，平衡風險。既然是資深投資者，想要買住宅的時候，總有辦法買，例如公司轉讓、用家人名額、一簽多買等等，不替你擔心。作為資深投資者，亦會明白「賣咗買唔番」的道理，就算賣樓亦不會賤賣，甚至只會賣一些次等的物業，優質物業會更惜售，價錢唔靚，點解要賣？

至於套現的資金，相信你亦會有其他投資門路，或是股票基金債券，或是海外物業，或是大陸樓，或是非住宅物業如工、商、舖、車位等，如果資金沒有更好出路，為甚麼平賣？

延伸閱讀：

【樓價、租金勢被推高 新辣招下六大現象】

www.edigest.hk/Vip/detail?id=6080
【再加辣 第二層樓稅率劃一收15%】
www.edigest.hk/Vip/detail?id=6066
【政府再出招 施永青：交投料跌50%】
www.edigest.hk/Vip/detail?id=6073