若徵資產增值稅 股樓經濟皆雪崩

你好！最近「財爺」說要徵收資產增值稅，那樓價豈不是會大冧？有物業的業主該怎辦？

讀者魏先生

政府財赤告急，加稅了，而樓價持續下跌的後遺症開始浮現。
這個星期很多人都在討論資產增值稅這個課題。事緣財政司司長陳茂波出席財政預算案諮詢會時，市民關注政府財赤嚴重，問會否加入新稅種，例如資產增值稅等，「波叔」一句：「研究範圍之內」，引起市場恐慌。
筆者認為資產增值稅勢令樓市、股市經濟雪崩，金融中心遺址成真。
經濟、投資氣氛有幾差，巿民都感受到。不過又沒必要太擔心，資產增值稅對短期投資者的信心影響較大。如果真的推行，長遠來說，對樓市又未必真的那麼差。

英國有資產增值稅嗎？美國有嗎？當地的樓價升還是跌？顯然易見，兩者沒有必然的關係。
如果資產增值稅代替額外印花稅（SSD），反而更有利。
參考內地的做法，兩年內賣出資產增值稅最重，持貨滿兩年較低，持貨滿五年不用繳納，同樣是防止投機者短炒；現在香港SSD是無論賺蝕都要付重稅，新措施是只有在賺錢的情況下才要繳納，對投資者不是更公平嗎？
在英國自住物業，是不用繳納資產曾值稅；倘若投資物業賺錢低於12,000英鎊，稅率為18%，其後為28%。
那為甚麼近年英國樓價，還是不斷上升？
首先，絕大部分投資者是以公司名義買樓，而非個人名義。

這樣在將來轉讓時，就可以透過公司股份轉讓交易，避開物業買賣所需要繳納的稅項。
香港也有這樣的操作，因為住宅有買家印花稅（BSD），所以一般會出現在工商舖等非住宅物業。如果在徵收資產增值稅的同時撤銷BSD，對投資者來說影響並不大。
其次，無論英國還是美國，該地投資者都會傾向儲樓，而非買賣。
如果以個人名義買，須徵收資產增值稅，為甚麼要賣？很多英美的專業投資者，在買入物業後，幾年後若物業估值升了，就轉按套現，再買另一間，如是者毋須賣樓，不斷累積資產。
這樣很快就可儲到幾間、甚至十幾間物業，享受現金流帶來的樂趣。然而前提是，撤銷壓力測試，英、美是用資產估值及租值來貸款的，非以個人收入計算，可以做到無限借才有意思。

業主賣樓意慾低

由於專業投資者都是儲樓不賣樓，也推升了樓價。如果不撤辣，只徵收資產增值稅，買樓後，業主賣樓的意慾就會變得很低，推升樓價也說不定。
絕對不要為小部分高呼樓價貴、買不起樓的人摧毁經濟。幫助小市民「上車」有很多方法，不斷興建資助房屋就可以了，定價是市價六折、五折、一折都可以，何必要共同貧窮呢？