買$500萬樓 人工至少要$40,000

你真係跟人諗住撲入市？咪住先，唔好以為係咁易儲到幾十萬首期，就可以上到車。因為宜家香港按揭規定仍然好嚴，除咗要睇銀行肯借幾多成按揭俾你之外，仲要睇下你入息過唔過到壓力測試。曾經有月入30,000元的打工仔，買一層400萬元的樓都過唔到壓力測試，結果要撻訂，損失唔少。

咁月入幾多先可以上到車呢？今次就同大家計一計數。

如果計正常按揭，供款利率按息為2.15厘，分30年月供。第一次置業自住而且有固定收入，年紀唔係太大在40歲以下，所買單位又唔算太舊，最好在40年以下，最高可以按到90%。

但要留意，借六成以上按揭（非自用為五成），係需要俾按揭保險，另外計劃只適用於400萬或以下物業，如在400萬至450萬元的物業，可借八成至九成之間，惟450萬至600萬元的物業，則最多只可以借八成，即是首期又要儲多啲。

舉個例，一層500萬元樓，首期要俾100萬元，貸款額為400萬元，每月供款為15,087元，計完的每月供款，必需低於入息的45%，則入息最少便要33,526元。

而上述例子按揭保險就要俾約6.6萬元，如果冇咁多錢就要加借，咁每月供款額又會大咗，想過壓力測試更難。

但最難一步係通過壓力測試。假設利率上升3厘，供款利率變為5.15厘，而供款要佔每月入息比率會增加至55%以下。即是說，你每月入息最少要39,710元先過到關！

所以話，宜家上車盤升穿400萬元、500萬元屬等閒事，一個月入30,000元的打工仔，根本冇可能上車。

用呢套方式去推算其他樓價的最低入息要求，同樣借8成按揭，分30年還，會得出以下結果：

睇完上述的分析，即係點呢？即係如果你入息只有約18,000萬元，一定要搵200萬元以下的上車盤，但目前應該只有未補地價公屋，又或者好似荃灣六屍凶宅咁可以揀。

如果要買天水圍嘉湖山莊、沙田第一城細單位，月入最少都要有咁上下。即係話，如果你依家月入未夠，一係就儲多啲首期，借少啲按揭來減低每月供款，一係就等樓價再跌多啲。

不過唔好諗咁耐，因為美國踏入加息週期，有分析員估計今年會加1厘息。雖然香港未必會跟足，但依家又話港匯轉弱，資金流走，有機會提早加息。如果銀行真係跟加1厘息的話，壓力測試下的最低入息要求就變左。