【買樓vs租樓】供樓不一定較划算 假設將330萬元當首期vs拎去買股票 25年後各自回報有幾多｜胡說樓市
撰文：胡說樓市｜ 圖片：Unsplash、胡說樓市圖片
由於本港按息持續低企，銀行水浸，加上不少人視租金為「潑出去的水」；買樓的話，即使要繳付首期，但也可視之為儲蓄，透過槓桿，冀將來樓價上升後也可賺回。
在過去日子中，有時供樓金額確實平過租金；但近年，隨著住宅租金持續回落，已出現每月供款（包括還本金及繳付收不回的按揭利息）貴過租金情況。
租樓是否一定「輸蝕」過買樓？
以一個港島東太古城寶安閣28座低層E室，兩房單位為例，開價為1,150萬元，銀行估價為1,014萬元，目前月租開價22,000元，借七成，供25年，每月供款逾30,000元，明顯貴過租（若單計按息支出低過租金）。
普遍認為，供樓平過租樓，但事實上，供是否必定較租樓划算？一般人以租金及利息開支作比較，來衡量哪一樣較划算，並認為只要利息開支平過租金，就等於供平過租。
買樓前衡量四大因素
但現實又是否這麼簡單？買樓前仍需衡量四大因素：
- 供樓的業主所需繳付雜費，如律師費、釐印費、佣金相關成本，以及維護單位成本等。
- 疫情下令供應鏈不穩，不少裝修材料出現漲價，令本地裝修費變得更不便宜，不論業主所持物業是自住或放租，均需繳付能「住得下人」的裝修費。
- 要考慮未來物業單位可能出現價格下跌風險。若持貨期間樓價下跌，本金變相「縮水」，要看本金「縮水」速度或幅度，是否大於相同期內所付出的租金成本。
- 考慮買樓繳付首期的機會成本，會否可用於其他投資，以獲取更佳回報。
有見及此，買樓是否一定抵過租樓，是視乎身處利率及樓市周期中的位置，以及租樓期間是否做到投資有道。
其實，供樓不一定「著數」過租樓，兩者亦沒有必然優勢。何解﹖可看看以下兩個假設例子：
案例一
劉仔（化名）自小受家人薰陶，「磚頭」最可靠，「上車」是人生最大目標之一。假設上述太古城單位業主願意以1,100萬元出售，他向銀行借七成首置「上車」，首期330萬元，按揭年期為25年，按息為1.5厘，每月供款為30,795元。
首次買樓要付出資金：
- 首期330萬元；
- 佣金11萬元；
- 律師費10,000元；
- 從價印花稅（適用首置人士）41.25萬元。
每年開支：
- 上述太古城單位應課差餉租值約為20.8萬元，每年差餉10,400元，每年地租為6,240元，假設差餉及地租比率不變，25年後於差餉及地租，合共花費41.6萬元。
- 每月管理費假設1,100元，25年後共花33萬元。 劉仔於25年後賺回多少？
25年後樓市表現如何，是升是跌無人可保證，若樓價最終升多50%，25年後該太古城單位升值至1,650萬元。
劉仔25年後的回報
要知道賺了多少，仍須扣除所有支出。先將樓價1,650萬元，扣減1,100萬元買入價，差額是550萬元，再減去除去首期後的首筆開支53.25萬元、按揭計劃共付出利息153.85萬元、差餉及地租合共41.6萬元、管理費33萬元後，最終賺回268萬元。
不過當中未計及25年內涉及維修及裝修費，若不幸要大裝修，劉仔可收回資金可能更少；暫計投入1,100萬元的話，回報率是24%。
即使劉仔篤信樓價勢必向上，但若樓價最終只升兩成，劉仔就有機會倒蝕61.7萬元。倘若樓價掉頭回落，劉仔就要倒貼更多。
案例二
阿Joe（化名）是浪子，天生愛自由，不想做樓奴，打算租樓，閒時專注投資股票，有耐性將首期資金作長線投資。
假如他將330萬元，投資一隻股票（或其他高於通脹的投資組合），將收回股息再投資滾存，產生複利效應，25年後回報又有多大？
假設將330萬元買入領展股票，以基金價格72.5元計算，共可買入455手，以20財年為例，每手收息287元，一年共可收息13萬元，若派息率4厘不變，25年後單收息有326萬元，回報不菲。
如果將股息再投資，假設一切不變，25年後該筆資金可驚人地升值至879.7萬元。那筆資金實際賺回多少？ 阿Joe於25年後賺回多少？
阿Joe 25年後的回報
想知道回報有多少，要先扣減開支。投資港股，不用繳付資本增值稅，只需支付若干費用，包括經紀佣金0.25%；證監會交易徵費為成交額0.0027%；聯交所交易費為成交額0.005%；政府印花稅為成交額0.1%；中央結算股份交易費為成交額0.002%。
市值330萬元股票投資，涉及上述交易成本是11,900元；其次，假設阿Joe在25年內租住上述太古城單位（每月租金22,000元），租金共花660萬元。
不少人認為領展房產基金（00823）屬優質房託股，倒閉機會不大，公司上市已15年，由最初持貨至今回報至少有七倍，因此投資股票要獲以倍計回報非不可能。
假如25年後，領展股價由買入時再升50%，與劉仔一樣享有相同升幅。阿Joe整個投資升值至1,044.7萬元（包括本金升值50%），扣除買入成本11,900元，本金330萬元及租金660萬元，賺到的差額只是53.5萬元。
表面上，阿Joe要為租樓付出代價了，回報較劉仔所得268萬元為少。
兩大決定因素影響結果
不過，影響阿Joe回報的兩大因素可因情況改變，例如，只要阿Joe改租租金更便宜單位，而領展股價升幅超過50%，將大大提升阿Joe最終所賺回。
假如，阿Joe搬離太古城，並以每月租金13,000元租住另一單位，他的租金開支則大降至390萬元。將股票金額879.7萬元，扣減390萬租金支出及佣金等費用，阿Joe已賺了159萬元，回報有機會已追貼劉仔，這未計及領展股價升值所賺。
又假如領展股價最終升80%，阿Joe的因股票升值及股息複利效應為他賺回差額423萬元，表現明顯好過劉仔。
因此，根據上述兩個例子，買樓自住的最終回報，不一定好過租樓；其中最關鍵的兩個決定因素是，若干年後樓價是否向上，同時租樓人士是否有決心將首期資金成功地進行高增值投資，只要選對了股票或其他投資組合，投資回報有可能跑贏樓價。
若未來樓價升勢一般，買樓或租樓的回報，分別可能不大。
別盲目單計算利息
所以，不要盲目或單單計算利息，來衡量應該供樓或租樓；加上買樓某程度上是在跟未來樓市走勢打賭。
以新盤為例，若發展商開價進取，其實變相被提早蠶食了物業未來溢價，亦等同令未來跑輸大市的風險提升了。此外，置業亦涉及首次成本及每年差餉等開支，最重要是按揭利息會蠶食回報，但不得不留意按息長線有向上風險，不一定永遠處於低位。
換言之，最重要是置業者或投資者，要知道身處於樓市及股市周期哪個位置，如果身處上升週期當然對將來回報較有保證；反之，如果是身處下跌週期，即使是買樓，最終亦可能要倒蝕。買樓一定「著數」過租樓，非絕對真理。
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