買樓求槓桿｜好債「創造財富」、壞債「渣都無」：揀啱就有財務自由！ | 1%Anthony

撰文：1%Anthony｜ 圖片：Unsplash、iStock

首先要考慮的，是借錢來買甚麼？

典型的壞債（bad debt），是讓財富從你的口袋裏流走。

有些消費花了錢就是花了錢，沒有任何轉售價值（resale value），例如旅行、度假、吃美食、買靚衫等，有些朋友甚至形容以上為死債（dead debt），錢花了，最後連渣都無。

無轉售價值為壞債

有些消費有轉售價值，例如名錶、名牌手袋和車等，需要用錢時可以出售。

雖然不會賣到當初閣下的買入價，但最少都可以套現些少作江湖救急，相對較好，然而都是壞債。

當然，又並非叫閣下完合不消費。只是，要懂得分辨，要有節制而已。

消費也可以是資產；也可以是好債（good debt）。

例如部分品牌及型號的名錶、藝術品等；再加上獨具慧眼，將來轉售的時候可以賣個更好的價錢，那就不算是壞債，甚至可以算是資產。

例如自住物業，有需要的時候，業主可以套現。如果揀對物業，不斷升值，而又懂得運用財技將之發揮出來，自住樓都可助閣下創造財富，那就是好債，是資產了。

最好的好債，是買入不斷為自己創造財富的資產。

例如借錢買的是優質股票、基金、債券等，可以帶來被動收入，那算是好債。

具投資性質的物業是好債

又例如筆者的強項，買入投資性質的物業，既能升值，又能帶來租金收入，那是非常好的好債。

現在市場處於超低息環境，以物業貸款常用的H按計算，實際供款利率1.5%，以一個普通的上車盤租金收入3%計算，息差僅有1.5%。

如果讀者揀對樓，物業升值，例如筆者經常提到的，買樓投資的基本目標，三年後物業升值兩成，那槓桿威力就很大了。

又例如筆者團隊投資的收購重建項目。合作夥伴以發展商模式操作，買入舊樓、拆御、重建和賣新樓，平均每年回報約20厘。

以貸款利率2%計算，息差高達18%，基本上要達至財務自由，即是被動收入多於日常消費，要達至此水平並不難。

當然投資沒有必賺的，除了買甚麼外，也要懂得計算成本與回報、現金流、風險等，往後有機會再跟讀者詳談。

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