買樓過程先苦後甜 投資債券基金賺可觀被動收入｜諗sir

撰文：諗sir︳圖片：unsplash

諗sir：

拜讀閣下文章已久，去年完成三個由你任教的課程，近日在家工作沉思前路，希望獲得指點迷津。本人35歲與太太同年，有兩個小孩，又要供養父母。本人月入65,000元，太太月入30,000元，自住物業為西九龍單位價值1,200萬元。現時尚欠銀行500萬元左右，月供20,000元。現時擁有股票及現金資產約120萬元。惟近年已將支出壓縮，小朋友的興趣班都暫停，節省資金讓他們日後出外留學。

本人目標為兩至三年後太太全職照顧家庭，但有被動收入30,000元補回退出職場損失。小朋友可到英國升讀中學，又希望陪伴左右。本人希望可開拓網上事業，不一定留在香港賺錢。可能達到嗎？

陳先生上

今年銀行主打做大屋苑的按揭，過去10年筆者從未見過銀行一開年就不願做按揭生意。沒有固定工作收入、用資產做證明的買樓人士，或每月入息上落很大的買樓人士，銀行對做這類人士生意不太熱衷。

但好像讀者坐擁屋苑樓而工作穩定的人士，就是加按時。價值1,200萬元樓宇可以按六成，即得（1,200萬元×60%）— 500萬元 = 220萬元。按樓後要供約720 / 259×10,000 = 每月約27,700元。現金水平按後增至220萬元+120萬元 = 340萬元，如果讀者要在三至四年後每月有數萬元被動收入，買樓就並非是選擇。因為買樓是先苦後甜過程，開頭難而在10至20年後見效。

REIT有利有弊

房地產投資信託基金（REIT）派息可隨通脹上調，但普通銀行未必會提供按揭融資。還有很多投資者鍾情的Mapletree Northern China Trust（又一城業主），去年基金單位價格下跌不少，令不少重注又以孖展出擊的投資者損手，所以現時REIT少人問津。340萬元投資債券基金其實幾好用，不用急於一次過全數投資。讀完收息101，投資債券基金由B或E餐開始出擊最好。B餐主要投資美國國債，E餐主要投資高評級的公司債。今年內地及美國定必「放水」，有錢人又唔敢太博，預期他們會將投資高評級債券。

印銀紙奪走辛勞工作成果

B餐如以高槓桿出擊，可以收取年息高達13厘至15厘，槓桿程度較少都可以收取年息10厘。E餐可以收取年息10至15厘左右。很多人一聽到槓桿就耍手擰頭，其實好好學習如何運用槓桿，可救讀者出險境。因為中央銀行印銀紙奪走辛勞工作的成果。從340萬元抽出200萬元投資債券基金，假設年息13厘，一個月收取21,600元，已近乎太太月入。

當然讀者加按自住樓，增加供樓開支約10,000元，一來一回現金流只增加11,600元。不過讀者還有140萬元資金在手，只要動用首200萬元開始嘗試收息投資，然後再加碼投資，令到每月收入增加20,000至30,000元的問題不大。當然收收下息發覺儲到50萬至100萬元，用夫婦其中一人名再買一層樓，買樓才是長期解決使費支出的問題，買債券基金只可在三至五年開心住先。

編按：諗sir將親身為本欄讀者解答有關樓市及收息工具相關的理財疑難。相關問題可電郵至[email protected]，主旨列明「諗sir樓換樓」。

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