公務員財務自由｜月入$33,000偕女友谷盡借貸力 7年內買夠3層樓？｜諗sir
女友30歲，同為公務員，暫時在機場返工，月入約26,000元（未扣強積金供款），月剩約12,000元，現金流約300萬元，除此無其他資產。
本人欲與女友結婚，資產上應如何調配更佳？（一）不作改變，婚後排六至七年有宿舍，將現住單位放租；（二）若女友用首置名額置業；（三）過兩年甩額外印花稅（SSD）樓換樓，住更優質單位。以上三個方案應如何選擇？
撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash
在決定下一步前，筆者認為必先計好兩人借貸力如何。
由於兩人將結婚，故借貸力可共用，總計為（33,000+26,000）÷10,000×50%×2.59*= 764萬元。
兩人借貸力逾700萬元
若日後買樓時，要交叉擔保還要打八折，約600萬元。第一間樓由於僅400多萬元，九成上會，即借約400萬元借貸力點都夠。
隨公務員月入穩定上升；加上已有300萬元現金，不妨用女友名再買一間樓。
筆者建議撥出30萬元，去滾存六至七年後獲約75萬元，又是下一間樓的首期。
當然兩夫婦兩人已各有一層樓，要「甩名」才可有名額，享低稅買第三間樓。
幸好現時手持物業的樓價相對低，應可僅付幾百元印花稅，便可甩名。40歲前可完成「一生三宅」，恭喜！
讀者女友現時買的第二間樓，應付50%首期報正在出租上會。
投放30萬保費融資
讀者排到有宿舍已是六至七年後，那現自住樓，相信都可降低借貸成數至合規出租。公務員的合規性較重要，不能似一般人，可以亂以高成數出租上會。
而撥出30萬元資金，又如何可在六至七年後獲得75萬元呢？筆者認為利用保費融資，六年累計回報約50%；七年約90%；八年147%。
當中九成為保證回報，即是將30萬元擺到第七至第八年，便累積至近75萬元。
以內部回報率（IRR）計算，放八年計回報已達10%，而且此10%內大部分屬保證回報，融資借的錢又毋須計入環聯（TU），勝過月供盈富基金（02800）。
那為何不將30萬元放入股票市場，博取滾存到300萬元呢？事實上，有投資經驗的人會知，要達成此事是萬中無一。
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