買樓收租三種回報計算

你的書建議讀者要早幾年開始計劃，由細單位開始，一步一步換上去。

本人打算先買一個上車盤收租，應該怎麼計算回報呢？

讀者Vienna

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你的書建議讀者要早幾年開始計劃，由細單位開始，一步一步換上去。

本人打算先買一個上車盤收租，應該怎麼計算回報呢？

讀者Vienna

租金回報計算的方法有很多種，應該用哪一個方法計算，視乎目的，因人而異，現介紹其中幾個方法及用途：

（一） 最基本租金回報：每年租金/樓價

物業租金回報多少「厘」就是這樣計算出來，例如一個300萬元物業，每月租金10,000元，每年租金12萬元，租金回報率12/300 = 4%，就是所謂的4厘。這種簡單的計法，主要用作初步評估樓價有否偏高。

淨租金回報計算方法是（每年租金 – 管理費）/ 樓價
有朋友問是否應該要扣除管理費，視乎情況而定，有些舊樓的管理費很便宜。

例如筆者持有一個港島西物業，面積約380平方呎， 市值約520萬元，管理費約300元，對於租值16,000元來說可謂微不足道，不計也罷。

然而，近年落成的新樓，每平方呎管理費動輒5元， 以同樣是面積約380平方呎，租值16,000元計算，管理費高達1,900元，租金回報被蠶食一大截，那就值得計。

（二） 持有物業角度：每年租金/現時樓價

至於計算的時候應該用單位的現價，還是用單位買入價計？事實上，如果以單位的買入價計，而單位又已買入很多年的話，計算意義不大。

例如單位是業主40年前買回來，當時只是10萬元，現在已市值400萬元，收租12,000元，若以當年買入價10萬元計算，回報率14.4%，一年收租已多過樓價，有甚麼意思呢？

所以很多時候會用物業的現價，以上述例子為例就是（13,000元×12）/400萬元，回報率就是3.6%。

這個計算方法可以評估物業是否值得繼續持有，如果樓價升得多，租金追不上，反映樓價偏高，是時候考慮沽出獲利，或者換貨。

（三） 投資角度：（每年收入-支出）/ 投入資本

以上述例子，樓價300萬元，月租10,000元計算，造50%按揭，年期30年，按息2厘，每月管理費500元， 資本回報又是幾多呢？

先計算你的投入資本，首期150萬元，印花稅45,000萬元，佣金30,000元，律師費及雜費10,000元， 簡約裝修、出租佣金等約65,000元，總成本就是165萬元。

每年收入與支出呢？每月供款5,657元，加管理費就是6,157元， 淨收入就是3,843元，以165萬元的投入資本來說，表面回報率就只有（3,843元×12/165萬元）= 2.8%。

如果計劃五年後會賣，計算又有不同，因為供款中大部分都是本金，將來賣樓的時候可以取回，純支出主要是利息，以首五年每月平均利息約2,500元，管理費500元，經常性支出約3,000元，每月收租10,000元，正現金流加本金約7,000元，投資回報率是（10,000元-3,000元）×12/165萬元 = 約5%。

不同計算方法，反映不同情況，各有不同的參考價值。

如果覺得太過複雜，純粹考慮是否值得買入一個物業，用第一個計算方法就可以，如果打算壯大自己的現金流，透過建立物業投資組合達至財務自由，不妨用第三種角度去考慮。

文：1% Anthony租金回報計算的方法有很多種，應該用哪一個方法計算，視乎目的，因人而異，現介紹其中幾個方法及用途：

（一） 最基本租金回報：每年租金/樓價

物業租金回報多少「厘」就是這樣計算出來，例如一個300萬元物業，每月租金10,000元，每年租金12萬元，租金回報率12/300 = 4%，就是所謂的4厘。這種簡單的計法，主要用作初步評估樓價有否偏高。

淨租金回報計算方法是（每年租金 – 管理費）/ 樓價有朋友問是否應該要扣除管理費，視乎情況而定，有些舊樓的管理費很便宜。

例如筆者持有一個港島西物業，面積約380平方呎， 市值約520萬元，管理費約300元，對於租值16,000元來說可謂微不足道，不計也罷。

然而，近年落成的新樓，每平方呎管理費動輒5元， 以同樣是面積約380平方呎，租值16,000元計算，管理費高達1,900元，租金回報被蠶食一大截，那就值得計。

（二） 持有物業角度：每年租金/現時樓價

至於計算的時候應該用單位的現價，還是用單位買入價計？事實上，如果以單位的買入價計，而單位又已買入很多年的話，計算意義不大。

例如單位是業主40年前買回來，當時只是10萬元，現在已市值400萬元，收租12,000元，若以當年買入價10萬元計算，回報率14.4%，一年收租已多過樓價，有甚麼意思呢？

所以很多時候會用物業的現價，以上述例子為例就是（13,000元×12）/400萬元，回報率就是3.6%。

這個計算方法可以評估物業是否值得繼續持有，如果樓價升得多，租金追不上，反映樓價偏高，是時候考慮沽出獲利，或者換貨。

（三） 投資角度：（每年收入-支出）/ 投入資本

以上述例子，樓價300萬元，月租10,000元計算，造50%按揭，年期30年，按息2厘，每月管理費500元， 資本回報又是幾多呢？

先計算你的投入資本，首期150萬元，印花稅45,000萬元，佣金30,000元，律師費及雜費10,000元， 簡約裝修、出租佣金等約65,000元，總成本就是165萬元。

每年收入與支出呢？每月供款5,657元，加管理費就是6,157元， 淨收入就是3,843元，以165萬元的投入資本來說，表面回報率就只有（3,843元×12/165萬元）= 2.8%。

如果計劃五年後會賣，計算又有不同，因為供款中大部分都是本金，將來賣樓的時候可以取回，純支出主要是利息，以首五年每月平均利息約2,500元，管理費500元，經常性支出約3,000元，每月收租10,000元，正現金流加本金約7,000元，投資回報率是（10,000元-3,000元）×12/165萬元 = 約5%。不同計算方法，反映不同情況，各有不同的參考價值。

如果覺得太過複雜，純粹考慮是否值得買入一個物業，用第一個計算方法就可以，如果打算壯大自己的現金流，透過建立物業投資組合達至財務自由，不妨用第三種角度去考慮。

1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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