【經一專欄】由買住宅到買工廈 跳出框框 提升投資組合

撰文：1%Anthony ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash

筆者： 到啦~~
老爸： 你哋就係買咗呢度？
筆者： 係呀！
老爸： 買咗邊個單位？
筆者： 呢幾幢全部買晒~~
老爸： 買晒？咁舊，咁矮，買嚟做咩？
筆者： 會拆咗佢，然後重建！
老爸： 重建？起幾多層呀？
筆者： 初步計劃，都廿幾層架！
老爸： 廿幾層？咁咪要打地基？
筆者： 梗係要啦！
老爸： 咁咪要幾十億？
筆者： 唔使，規模唔算好大，幾億就得~~
老爸： 你識打地基咩？
筆者： 唔使我哋識架，有工程師負責架嘛。
老爸： 好丫，起樓好，好過就咁買層樓…

投資需要不斷進步

喜歡看方東昇的節目，也喜歡他的金句。

近期最Hit的相信是「世界上最大的空間，就是進步空間！」

投資都是一樣，需要不斷進步。

進步可以分為兩個大方向：橫向、縱向。

橫向進步目標

橫向進步目標：數量上的增加…買多幾層、幾十層樓！

以前買樓投資比較簡單，一來樓價相對便宜，二來租金回報相對較高，三來沒那麼多辣招。

投資買樓的目標很清晰，就是買樓收租，租客幫自己供樓，賺到錢就再買，再搵租客幫自己供，無限輪迴，一間變兩間，兩間變三間…

只要懂得買賣的方法，夠勤力，很快就可以儲到十間以上，資產倍增，也有很強的現金流。

然而隨着近年辣招不斷增加，同樣的方法已經不奏效了！

非首置買樓要付相當於樓價15% 的辣稅，想買都買唔到。

就算買到，由於按揭不斷收緊，都借唔到。

所以很多家庭，都是一間起，兩三間止。

再加上樓價升了很多，租金回報也跌了很多。

儲樓的年代已經悄悄過去。

縱向進步目標

縱向進步目標：質量上的提升…挑戰不同類型的物業！

早期沒有辣招束縛，筆者的投資組合中，100% 都是住宅物業，以儲樓為目標。

近年不斷加辣，投資策略亦要調整。辣招針對的香港住宅，最簡單避開辣招的方法，就是「非香港」或「非住宅」。

非香港很多朋友都接觸過，例如海外物業，或者我們最有信心的大陸樓等。

投資工廈 活化增值

至於非住宅，例如工商舖車位等，接觸的機會更多，你每天上班，不是商廈就是工廈、商舖，只是沒有留意而已。

大概7年前，筆者認識了現時的專業合作夥伴，開始投資工廈。

最初只是小試牛刀，買細單位翻新出租，善價而沽。

後來得知活化增值才是市場最需要的，於是就開始做活化增值。

收購舊工廈 拆御重建

先是挑戰一個大單位，然後挑戰全層，後來時機成熟了，2017年的時候嘗試做全幢翻新。

市場反應相當理想，我們亦開始被代理稱為發展商，跟大家熟悉的大發展商當然冇得比，但細細哋都算是一個發展商。

到了去年再挑戰更高，在市區收購了幾幢舊工廈，即將拆御重建，改裝成為一幢廿多層高的甲級商廈。

相信短期內政府都不會撤辣招。

每個人有不同選擇，當然可以選擇就此收手，資產原地踏步。

亦可以選擇跳出框框，發掘更多的投資機會，從新學習非香港及非住宅的大方向，提升自己的投資組合，向更遠的目標邁進。