買樓投資回報點計

你好，新年快樂！
本人早年已買了自住物業，升值幾倍，去年高位亦已賣出，套現幾百萬元，現已用太太名買了一個單位自住，餘下我的名額，想買一個住宅單位做投資，買甚麼好哪有那些單位，收租回報又高，升值潛力又大的呢？

讀者Aska

文：1% AnthonyAnthony Sir：

你好，新年快樂！

本人早年已買了自住物業，升值幾倍，去年高位亦已賣出，套現幾百萬元，現已用太太名買了一個單位自住，餘下我的名額，想買一個住宅單位做投資，買甚麼好哪有那些單位，收租回報又高，升值潛力又大的呢？

讀者Aska

新的一年，祝各位身體健康，心想事成！

祝願未上車的朋友，可以搵到筍盤，輕鬆上車，又住又賺。
已有樓在手的朋友，更上一層樓，資產倍增，財務自由。
買樓投資，如何入手？兩者未必可以兼得。

首先，應該要定下清晰的目標，到底想要甚麼回報？買樓是一個很大的課題，單講住宅市場，已有很多不同類型的選擇，莫講話三言兩語難以解釋，即使三日三夜也說不完。

筆者建議讀者先細心想想，到底目標回報是甚麼？然後再從中選擇。

有些物業，適合賺租金回報、賺現金流。以目前的市況來說，市區、舊樓及單幢樓租金回報最高。

所謂租金回報，是指租金收入，對比樓價的比例，例如一個400萬元的物業，每月收租10,000元，每年收租就是12萬元，每年回報率就是12萬元÷400萬元 = 3%，這是最簡單的計算方法。

要提升回報，最簡單的方法就是（一）減低成本，例如將買樓成本減至300萬元，回報率就可以提升到4%；或是（二）提高租金，例如將租金提升到13,300元，回報率也可以提升到4%。

哪些地區可以收取較高租金呢？當然是方便上班，同時又供應較少的市區。那麼方便上班的市區，哪裏可以用平價買樓呢？

舊樓、單幢樓就可以了，例如灣仔、銅鑼灣、油尖旺等地區，一些位處核心地段，樓齡逾40年、現況較為殘舊的物業，價錢都很便宜。

不過，讀者要有心理準備，就是因為物業比較殘舊，今天低價買回來，將來賣出，買家亦有同感。

尤其是新「辣招」下，首置客主導市場，年輕人又怎會喜歡這些舊樓？就算喜歡，借不到高成數按揭，又有何用？有些物業，適合賺資產增值、賺差價。以目前市況來說，週邊地區、二手及大型屋苑上落較大。

正如前文所說，新「辣招」下，首置客將會成為市場上主要動力，由於他們對物業認識較少，買賣經驗尚淺，升市的時候，會盲目高追一些熱炒的上車屋苑。

例如最新沙田第一城、河畔花園等，呎價就升到15,000至16,000元，比很多市區樓還要貴。

相反，到跌市時，部分業主心理質素不夠，就會被劈價，2016年初樓市最低潮時，以上熱炒屋苑為例，成交價竟然較高位下跌近100萬元，比例相當誇張。

當然，現在已升得很高了，想賺資產增值回報，就得等機會。

如果想這刻就買，可考慮一些兩者之間，位處市區、樓齡不太舊，逾30年樓齡的單幢樓、小屋苑上車盤，首置客仍未瘋搶，價錢沒那麼高。

同時因為位處市區，租金回報不俗，以現市況為例，新界區一個400萬元的單位，約可租10,000元；相反，市區二手樓，一個300萬元的單位，已可收到這個租金，樓價慳足100萬元。如果懂得增值、懂得發揮買賣技巧，回報隨時更高。

先想想，讀者到底想賺租金、還是賺差價？然後再選擇。

文：1% Anthony新的一年，祝各位身體健康，心想事成！

祝願未上車的朋友，可以搵到筍盤，輕鬆上車，又住又賺。已有樓在手的朋友，更上一層樓，資產倍增，財務自由。

買樓投資，如何入手？兩者未必可以兼得。

首先，應該要定下清晰的目標，到底想要甚麼回報？買樓是一個很大的課題，單講住宅市場，已有很多不同類型的選擇，莫講話三言兩語難以解釋，即使三日三夜也說不完。

筆者建議讀者先細心想想，到底目標回報是甚麼？然後再從中選擇。有些物業，適合賺租金回報、賺現金流。以目前的市況來說，市區、舊樓及單幢樓租金回報最高。

所謂租金回報，是指租金收入，對比樓價的比例，例如一個400萬元的物業，每月收租10,000元，每年收租就是12萬元，每年回報率就是12萬元÷400萬元 = 3%，這是最簡單的計算方法。

要提升回報，最簡單的方法就是（一）減低成本，例如將買樓成本減至300萬元，回報率就可以提升到4%；或是（二）提高租金，例如將租金提升到13,300元，回報率也可以提升到4%。

哪些地區可以收取較高租金呢？當然是方便上班，同時又供應較少的市區。那麼方便上班的市區，哪裏可以用平價買樓呢？

舊樓、單幢樓就可以了，例如灣仔、銅鑼灣、油尖旺等地區，一些位處核心地段，樓齡逾40年、現況較為殘舊的物業，價錢都很便宜。

不過，讀者要有心理準備，就是因為物業比較殘舊，今天低價買回來，將來賣出，買家亦有同感。

尤其是新「辣招」下，首置客主導市場，年輕人又怎會喜歡這些舊樓？就算喜歡，借不到高成數按揭，又有何用？有些物業，適合賺資產增值、賺差價。以目前市況來說，週邊地區、二手及大型屋苑上落較大。

正如前文所說，新「辣招」下，首置客將會成為市場上主要動力，由於他們對物業認識較少，買賣經驗尚淺，升市的時候，會盲目高追一些熱炒的上車屋苑。
例如最新沙田第一城、河畔花園等，呎價就升到15,000至16,000元，比很多市區樓還要貴。

相反，到跌市時，部分業主心理質素不夠，就會被劈價，2016年初樓市最低潮時，以上熱炒屋苑為例，成交價竟然較高位下跌近100萬元，比例相當誇張。
當然，現在已升得很高了，想賺資產增值回報，就得等機會。

如果想這刻就買，可考慮一些兩者之間，位處市區、樓齡不太舊，逾30年樓齡的單幢樓、小屋苑上車盤，首置客仍未瘋搶，價錢沒那麼高。

同時因為位處市區，租金回報不俗，以現市況為例，新界區一個400萬元的單位，約可租10,000元；相反，市區二手樓，一個300萬元的單位，已可收到這個租金，樓價慳足100萬元。如果懂得增值、懂得發揮買賣技巧，回報隨時更高。
先想想，讀者到底想賺租金、還是賺差價？然後再選擇。

作者為1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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