買村屋6招入市秘笈

撰文：Nic Chan
相：資料圖片、屋宇署

1. 業權問題

購買村屋前，一定要清楚業權，了解賣家是否真正業主，而村屋的地址是否符合政府規劃的地段範圍。買家可要求出示政府發出的租契或批約，如果包括天台、花園及其他建築物，應了解是否包括在樓契內。

2. 轉讓權限

大部分村屋位於新界，而新界地權比較複雜，例如部分設有地皮轉讓限制，亦有部分需要補地價。而有些村屋會違返租契、新批約或建築牌照的發展條件，亦有部分村屋超出地段範圍，或輕微違規，因而未能轉讓。

如要避免有屋無地情況，買家應翻查契約或批地文件，甚至可要求賣家提供由政府發出的轉讓契、樓宇分契等，了解該村屋的地權。

3. 樓花爛尾

過往曾出現未獲批淮，偷步興建村屋，甚至有村屋發展爛尾情況，因此購買村屋時應盡量避免樓花，同時應到現樓實地考察，了解村屋興建情況。因此，購入現樓村屋相對比較有保障，亦可查核滿意紙等資料，了解村屋的批地及建屋程序、樓宇結構等，是合法及安全。

4. 道路業權

新界地區有多條小徑、小路，部分業權屬於私人擁有，買家需要了解村屋周邊的道路使用權，確保有路入屋。部分道路由私人擁有，買家可能需要付路費才可經過，因此可透過代理或測量師向地政總署查詢及了解解決方法。

5. 僭建問題

僭建物指違例建築工程，如果村屋包括天台、花園及其他建築物，應該查清楚是否屬於僭建物。如果屬於僭建物，買家應該拍照申報，或要求賣方清拆後才購買。

6. 按揭不足

大部分銀行對村屋的估價，都偏向保守，未必可以估足價；承造按揭時，亦可能未必承造七成按揭，一般最高承造五至六成。申請按揭時，買家可選擇專門經營村屋按揭的銀行，購買村屋前應先了解銀行估價及批出的最高貸款額，同時買家需要提供較多首期。

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