買新樓按揭攻略 零補錢甩走發展商二按｜子非魚

撰文：子非魚 ｜圖片：新傳媒資料室

未有新按揭措施前，600萬元以上物業最多只可以借六成，幾年前「上車」的業主，如果首期不足，又想買超過600萬元的樓，選擇空間並不多。 兩年前，A先生擬買入一層800萬元新樓，他只得兩條路走：一是申請發展商一按借足八成（640萬元）。 二是先向銀行申請六成一按（480萬元），再向發展商借兩成二按（即160萬元），合共640萬元貸款額。

以往轉按有難度

發展商二按首兩年至三年一般均是低息蜜月期，其後利息頗為驚人，一般較最優惠利率（以細P計是5%）為高。 因此大部分業主均希望在蜜月期死線前，成功轉按至銀行甩走二按，避開高昂的利息開支，重回低息按揭懷抱。 按揭新例推出前，想從發展商二按全數轉按到銀行，可謂非常困難。 套用上述A先生例子，其物業兩年間由800萬元升至1,000萬元，舊例下如轉按至銀行的話，1,000萬元最多只可以借五成按揭，即500萬元。 但由於A先生兩年間只供甩20萬元，尚有620萬元貸款餘額，如果要轉按至銀行，需要補120萬元，才可以甩走發展商二按。

往時遇到這些客人，筆者旗下按揭轉介公司都會盡力向銀行爭取最高估價，務求借到盡減低補錢額，惟估價始終不能過分偏離市價。 就算爭取到估價1,060萬元，最多只能借多30萬元，業主仍須補90萬元，未能以「零補錢」方式甩走二按。 不過，按揭新例推出後顛覆以往遊戲規則。就算轉按不能套現，只能轉走按揭餘額。 但由於可以採用新按成數，A先生最終可以達致「零補錢」。 因為其欠銀行及發展商一共620萬元，這筆貸款餘額對應樓價1,000萬元僅62%，較銀行可接受最多八成按揭（80%）為低，意味可以全筆轉按至銀行，甩走二按享受低利率。

通過壓力測試必要條件

有業主問：「A先生能否借盡800萬元，即轉按620萬元餘額之餘，再套現180萬元？」 正如筆者多番強調，新按揭政策下只能轉走貸款餘額，就算按揭上限是800萬元，亦不能借盡。 除非業主物業是600萬元或以下，則可以沿用舊例，經按揭保險轉按借八成兼套現。但有一點要留意，如果進行這種操作，需要通過壓力測試，而且是用舊例下的基準。

即如果沒有其他按揭在身，每月供款不能超過入息50%，以及加息3厘後，每月供款亦不能超過入息60%。 倘若樓價超過1,000萬元，業主想甩走發展商二按會不會遇到困難？ 如果只是稍微超過，可以嘗試尋找銀行壓低估價至1,000萬元以下，便可以享受最高八成按揭。 按證公司也會自行估價，並保留最終決定權。

編按：作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。