豪宅蝕讓個案頻現 港島南區有業主劈價7,000萬 足夠購入9間鄰區海怡半島兩房戶
撰文：經一編輯部 ｜ 圖片：新傳媒資料室、Getty Images圖片
一直以來，港島區豪宅有價有市，豈料近日接連出現大幅蝕讓個案。當中位於黃竹坑的深灣9號，據土地註冊處資料顯示，其中一間單號獨立屋，日前以1億元登記易手，新買家及原業主的英文名字同樣為普通話拼音。
深灣9號蝕7,000萬
原業主於2016年10月以1.38億元購入上址，即是次賬面蝕讓3,800萬元或27.5%，若連同釐印等開支，料實蝕7,000萬元。上述物業實用面積3,404平方呎，設275平方呎花園，是次成交呎價約29,377元。不過，有區內代理表示，上述物業未曾推出放盤，不排除是次易手為內部轉讓。
如果用其他物業來量化，7,000萬元差不多夠買九間鄰區鴨脷洲海怡半島的兩房戶。該屋苑日前成交的30座中低層C室，實用面積526平方呎，日前以800萬元售出，平均呎價15,209元。深灣9號為嘉華國際（00173）、信和置業（00083）及南豐集團合作發展，提供六座合共411伙。當年開售時吸引不少富商名人入市，包括樂壇天后王菲、容祖兒及影后劉嘉玲等。
另一方面，同屋苑另一個複式戶，近日於市場招標放售，估計市值約2.4億元。戴德梁行香港資本市場部執行董事羅梅蘭表示，上述深灣9號1座頂層全海景雙連複式特色戶，實用面積4,764平方呎，連雙車位，現招標放售，10月9日截標。市場估計該物業市值約2.4億元，即市值實用呎價約50,000元。
資料顯示，物業由浙江省舟山市富商、和潤集團主席虞松波等人持有，虞松波曾以135億元人民幣身家，躋身胡潤百富榜第252位。
持貨不足三年蝕讓離場
與深灣9號一海之隔的鴨脷洲區新型豪宅南灣，日前再現損手成交。土地註冊處資料顯示，南灣2座中層B室，實用面積1,795平方呎，日前以4,400萬元登記售出，平均呎價約24,513元。原業主在2017年底以5,385萬元購入，賬面貶值985萬元。由於持貨不足三年賣出，再需付10%額外印花稅，涉及稅款538.5萬元，即是蝕逾1,520萬元。資料顯示，原業主為連綺雯，與金粵控股（00070）一名主要股東同名。
金粵控股前身為海王國際集團，主要從事澳門各娛樂場貴賓房博彩中介人業務中收取溢利、放債業務及管理及經營酒店業務。受疫情影響，澳門博彩及酒店業生意受到打擊。同屬港島南區的赤柱富豪海灣，日前亦錄得大額蝕過千萬元成交。該物業為A型單號屋，實用面積3,034平方呎，望開揚海景，業主原叫價7,500萬元放盤，累減500萬元，最終以7,000萬元售出，平均呎價23,072元。資料顯示，原業主早於2013年以約7,880萬元購入，是次易手賬面蝕讓880萬元，若連購入單位的釐印費及代理佣金計，估計實質損手超過1,350萬元。
新界區豪宅一樣有不少損手個案。大埔比華利山別墅萊茵道雙號屋，實用面積約2,115平方呎，五房間隔，望吐露港海景，業主原本叫價2,480萬元放售，累減約200萬元後終以2,280萬元易手，平均呎價10,780元。原業主於2011年以約3,069萬元購入物業，持貨九年，現賬面蝕讓789萬元，期內貶值約26%。如計及釐印、佣金等雜費支出，估計實質損手逾945萬元離場。
比華利山15宗成交8成輸錢
事實上，大埔比華利山別墅於今年合共錄得15宗左右二手買賣，其中12宗屬蝕讓，賬面蝕讓幅度由2%至30%不等，即是八成業主輸錢離場。另上水雙魚河St. Andrews Place單號屋，實用面積約3,879平方呎，日前以5,000萬元易手，實用呎價12,890元。據了解，原業主於2012年以5,900萬元購入上址，持貨約八年，現賬面蝕約900萬元。有消息指，原業主買入上址後，曾多次加按單位，今次或因財困而要賣樓。
中原地產副分區營業經理周家傑指，沙田九肚山玖瓏山月瓏閤2座中層D室，實用面積988平方呎，為三房連套房及工人套房間隔，原開價約1,300萬元，議價後以1,263萬元成交，平均呎價12,783元。2015年原業主以1,449萬元買入該單位，持貨約五年，賬面蝕讓約186萬元或12.8%離場。
利嘉閣地產助理分區經理陳龍勳表示，屯門滿名山滿庭12座中層B室，實用面積905平方呎，屬三房套房間隔。原業主於去年初叫價1,450萬元放售，及後經多次減價，近日終以960萬元沽出，累減490萬元，實用面積呎價10,608元。原業主於2016年10月，以1,134.7萬元購入該單位，持貨約四年，現轉手後賬面蝕讓174.7萬元。
財團出價投地轉趨審慎
豪宅市道差；加上疫情持續，財團出價競投豪宅地皮亦轉趨審慎。日前批出的西貢蠔涌西貢公路近響鐘路官地皮，地皮截標時，接獲22份標書，入標財團包括長實集團（01113）、信和置業（00083）、永泰地產（00369）等財團，結果由華懋僅以5.32億元，力壓其餘21個入標財團奪得，以可建樓面57,528方呎計，樓面呎價只是9,246元，稍低於市場估值上限。綜合市場日前預測，項目估值介乎約4.03億至6.2億元，相當於每平方呎樓面地價7,000至10,800元。
對比西貢區內對上一幅拍出的住宅用地，即對面海康健路地皮，由信置於2015年4月以6.09億元奪得，當時樓面呎價為11,804元，即區內地價於五年間回落超過兩成。華懋行政總裁蔡宏興稱，受疫情影響，目前地價較過往同區地皮稍為回落，但以目前市況而言，地價仍屬合理水平，集團對本港經濟發展仍有信心。
項目總投資額約10億元，將興建低密度分層住宅，地皮近海位置則建洋房。萊坊執行董事及估價及諮詢主管林浩文認為，地皮中標價仍屬合理水平，反映發展商對住宅地皮仍有興趣，以及對豪宅後市有信心，尤其是西貢區未來供應量少。
疫情損入市意欲 中長線仍看好
另外，土地註冊處資料顯示，渣甸山白建時道20號屋地，於今年7月22日以8.5億元成交，買家以公司名義登記，為Rich Infinity Enterprises Limited，屬海外註冊公司，由於買家以公司名義購入，需繳付樓價三成辣稅，涉資約2.55億元。原業主為老牌家族，持有地皮多年，於2010年由遺產執行人Woo Boon Ho及Woo Boon Ho Eng承接，並由其售出。
據悉上址地皮面積約17,094平方呎，現為一幢樓齡逾60年的洋房，實用面積約5,353平方呎，附設逾10,000平方呎花園，倘若以地積比率0.6倍計，可建樓面約10,256平方呎，以易手價計，每平方呎樓面地價約82,878元。據萊坊日前發表《香港每月物業市場報告》，指疫情爆發第三波；加上政府實施嚴格的社交距離限制，影響買家入市意欲。其中豪宅市道慘淡，準買家查詢量大減，惟業主持貨力強，且看好豪宅的中長線前景，故未見大量新放盤。預計低息環境維持頗長時間，有利樓市發展，料豪宅樓價全年跌5%。
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