用家觀望後市 購買力待爆發

筆者預期，當下市場觀望氣氛濃厚，7月一手多寡將視乎大型新盤能否趕及在月內開售而定，但相信仍將較6月錄得增長。

二手私樓賬面蝕讓創新高

二手方面，一手暢旺難免吸納不少客源與資金；加上息口問題困擾市場，故部分較心急業主唯有劈價放盤，令近期市場屢現蝕讓個案。
美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，6月份二手私樓賬面蝕讓比率錄約16.3%，較5月約13.6%增加約2.7個百分點，並創五個月新高。
樓價方面，「美聯樓價指數」報152.66點，按週下跌0.12%，連跌三週，較年內高位下跌約1.7%；年初至今則升約4.5%。

即使今年初中港已恢復通關，亦不乏內地買家偷步入市，但實際上近月樓市仍由用家主導，來自內地或海外投資者佔比亦不算太多。
稅務局公布6月三項住宅「辣稅」個案（包括15%新住宅印花稅、BSD及SSD）共錄241宗；上半年合計1,502宗，創有紀錄以來的次低，甚至較2020年同期疫情首度爆發的1,507宗更少。
情況反映住宅辣稅個案仍處偏低水平，這正是筆者屢屢建言政府考慮調整辣稅，提振本港樓市交投的主因之一。
雖然樓市持續整固，整體交投未算亮麗，但筆者對樓市後市依然感到樂觀。
原因是金管局早前公布放寬中高價樓按揭，即使未對短期二手樓市起刺激作用，但估計是市場仍觀望加息所致。

若以近年「林鄭plan」及「茂波plan」對樓市的利好情況作前車之鑑，相信放寬按揭對啟動換樓鏈及帶動樓市的利好效應應不止於此，只是購買力爆發需時。

料第四季迎來反彈

此外，租務市場向好同樣有助支持樓市，尤其是「搶人才計劃」的實施及踏入暑期租務旺季等因素，對租務市場的影響可謂立竿見影。
美聯「租金走勢圖」6月以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約34.79元，按月升約0.7%，連升五個月，創一年半新高（見圖表）。
若以今年上半年計算，租金上升約3.7%，在租金愈升愈有下，樓市表現相信會隨著購買力累積，於第四季迎來反彈。