西餅客湧現 會炒高樓價嗎

你好！政府「撤辣」之後物業成交急增驚人，一手市場更以幾十倍上升，更有所謂西餅客大手掃貨，這樣下去會令炒風再現嗎？會再次炒高樓價嗎？

讀者鄭先生

近期留意樓市的朋友都學會兩個名詞：點心客、西餅客。

點心，蝦餃燒賣，一籠四件，形容一次過買四伙的大手客；西餅，半打、一打買，形容一次過買六伙以上的大手客。

撤辣後，大批內地買家湧入香港市場，對他們來說，同一個單位，之前要付辣稅30%，現在免了；再加上樓價也下跌了20%，加起來就差不多等如買平一半，非常吸引！

尤其是收租回報高的市區細單位，例如土瓜灣城軒一客十伙、明雋一客九伙；鰂魚涌Holborn一客九伙；大角咀利奧坊一客九伙、旺角Elize Park一客六伙等。

最震撼的，當然是長沙灣Belgravia Place一客24伙。

對內地人來說，香港樓不但收租回報高，而且還有很多優勢。據說有些大手客是個人買的，也有些是團購的，派代表來掃貨。

僅速回復正常價

炒高樓價？短期內肯定不會。

過去幾年經濟低迷；加上各大媒體KOL唱淡樓市，成交跌至谷底，市場積存大量貨尾，據統計已逾20,000伙。

再加上今年的新供應，隨時有40,000伙供應，現在才賣出幾千伙而已，要消化庫存還有很長的路要走，發展商多以低價開盤搶客，樓價怎麼炒高呢？

不過，櫢價會加速，重返正常價！過去一年成交冰封，急於賣樓的業主都被活宰，挾到一個不合理的低價。

例如正常成交400萬元的，如果成交量正正常常，便宜10萬、20萬元就會賣到；然而在沒有成交的情況下，竟然出現平50萬、80萬元的成交個案，過去很多年都沒有出現過。

筆者形容為屈機式下跌，發展商亦無法套現、無法投地，社會也無法發展。

所謂正常價，就是在正常成交量下的價錢水平。

每個屋苑、每個小區不同，熟悉當地當區的投資者，心裏有數。如果勉強要說一個價錢水平，大約現時低位與高位之間的一半吧！

至於發展商，心裏的合理水平，也是各有盤算，但最少不要蝕錢，這是基本目標，如果首批蝕了，就要期望後往能賺回來。

炒風會重現嗎？讀者不用擔心，要賣得出樓，才會有炒風。

正如前文所說，現在市場庫存多，二手市場想賣樓的業主也多，在普遍買家仍然未恢復信心的時候，炒風是不成氣候的。

當然，如果有朝一天，市場突然出現很多利好消息，例如減息週期開始，定存利息低過租金，銀行定期湧出呢？又或很多內地移居香港，在香港買樓自住投資呢？那就不得而知了。

到時候贏家就是今天在低位買了樓，投香港樓市信心一票的投資者。