舊樓強拍阻滯多政府發展商小業主角力戰︳地產專題

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樓市近日有回軟跡象，主要原因是減息遲遲未有定案；加上新盤「量多價低」，令市場不同人士對後市預測出現分歧，政府、發展商以至小業主正正上映一場角力戰。 在4月中舉行強拍的銅鑼灣希雲大廈，最終「流拍」收場，發展商金朝陽集團（00878）向土地審裁處申請延長拍賣期限，至2024年8月29日，並申請下調拍賣底價，惟土審最終僅批准延期，但未有調整底價。 希雲大廈屬市區罕有大地盤 資料顯示希雲大廈位於銅鑼灣禮頓道128至138號、希雲街2至30號，比鄰同由金朝陽發展的曦巒，屬於市區罕有的大型地盤，由四個部分組成。 金朝陽於2019年申請強拍，至2024年2月獲土地審裁處，以底價24.25億元批出強拍令。 假如發展為商業項目，以地積比率15倍計，最高可建樓面19.8萬平方呎，即每呎樓面地價約12,000元。 發展商調整底價被拒 早前集團指出，已就上述強拍向土地審裁處申請，將拍賣時間由5月29日再延長三個月，至8月29日，並申請將該項目的拍賣底價（24.25億元），下調至與該地段的市值一樣。 集團董事會一再強調，由於集團可能會就該處作出的裁定提出上訴，因此仍將召開定於下週五（6月14日）舉行的股東特別大會，若上訴成功，可能會進一步拍賣，故集團希望取得可能非常重大出售事項的授權，其將自股東批准日起12個月內有效。 基於以上情況，金朝陽表明毋須進行進一步拍賣。 另外，集團目前正尋求其法律顧問意見，並考慮對土地審裁處作出裁定提出上訴可能性。 據土地審裁處頒下之判決書顯示，代表申請人金朝陽的測量師認為，自2023年8月，商業市場大幅下滑。 而參考在去年8月至今年1月期間所錄的三宗港島區（分別位於上環、北角及天后）全幢商廈成交，其呎價均低於希雲大廈底價。同時，希雲大廈的總發展價值（GDV）呎價均較上述該三宗成交的呎價高，以目前樓市市況而言，顯得太貴。 至於希雲大廈的重建價值（RDV），亦顯著地低於拍賣底價。 不過，該處認為，上述意見並非反映市況顯著轉變的確鑿證據，以證明市況引致拍賣底價出現問題，亦不能作為重新調整拍賣底價的理據。 同時有小業主反對重新調整底價，指土地審裁處不能成為申請人或地產商的工具、任意調低之前判出確認的底價，去迎合申請人無理要求、欺壓小業主賤賣物業等。 議員倡私樓強拍門檻維持8成 另一邊廂，政府向立法會提交《2023年土地（為重新發展而強制售賣）（修訂）條例草案》，建議將樓齡達50年或以上私人樓宇強拍門檻，由現時80%降至70%或65%，60年或以上樓齡私樓，強拍門檻將下降至70%。 為加快私人業權統一，促進老舊樓宇重建，政府早前建議修例，如私人樓宇坐落指定地區，樓齡介乎50至59年，申請強拍門檻降至70%；樓齡達60年，門檻降至65%。 首批指定地區包括長沙灣、深水埗、馬頭角、九龍城、土瓜灣、旺角、西營盤、上環、荃灣、灣仔和油麻地區。 在2024年5月底，有立法會議員聯同「反對降低強拍門檻關注組」成員於政府總部外請願，憂慮增加小業主被迫出售物業的風險，做法偏袒發展商利益。 新思維立法會議員狄志遠表示，小業主擔驚受怕，或受到不公平對待，揚言會就草案提出修訂，要求「非指定地區」的強拍門檻，維持在80%，以回應社會訴求。 發展局常任秘書長（規劃及地政）何珮玲則回應指，強拍樓宇樓齡高，相當部分業主已居住相關單位較長日子，相信已償還所有按揭貸款。 而且據當局理解，銀行批出這些老舊樓宇按揭時偏向謹慎，會實施有效的風險管理措施，如視乎借貸業主的還款能力等。 業主有責任確保承擔財務風險 相信拍賣收益不足以還償貸款的機會較微，而過往成功強拍個案的收益，平均是有關物業於強拍申請時，現有用途價值的1.83倍。 同時，私人樓宇按揭貸款是私人決定、私人財務行為，業主本身有責任確保有能力承擔當中的財務風險。 當局亦不排除部分承造按揭人士是投資者，認為如此情況下，使用公帑協助他們，或會帶來頗大的道德風險。 發展局局長甯漢豪表明，政府的目標是爭取立法修訂在今年中獲通過。 發展局於2023年底向立法會提交修訂《強拍條例》的法例修訂草案，從四個方向優化現行制度，包括降低強拍申請門檻；便利相連地段的強拍申請；精簡強拍制度的法律程序，以及加強支援受影響的小業主。 舊樓單位投資防伏攻略 如果樓宇有50年或以上歷史，便有機會被加上「收購概念」，增加其價值。 不過，如果單單因為樓齡高，就買入博收購，恐怕多多錢都不夠。所以想知道一棟舊樓有沒有機會被收購，就要懂得從發展商的角度去思考。 全港舊樓數目多，要成功被收購不容易，有時持貨一、兩年就被收購；亦有機會要等逾十年。 加上有發展商提出收購亦未必是靚價，並要由大多業主都願意沽貨才能成功，要成事較直接出售難。 即使找到收購機會大的舊樓，業主亦大機會會坐地起價，入貨時價格已經偏高，令值博率大減。 地盤面積要夠大 值得收購重建之樓宇，本身地盤面積一定要夠大，或是相鄰的物業樓齡相近，可以一次過收購幾幢樓宇，獲得更大的地皮，以便一次過興建大型住宅或是商業項目。 反之，如果物業是單幢或是兩幢相連，旁邊都是新建高樓，而物業的地盤面積又少，其收購的機會就低得多了。 另外，作為發展商收樓，都會盡量選擇一些樓層較矮的樓宇。一來單位伙數少，要接觸的數目亦較少，收購成本較便宜；二來，矮的物業的地積比明顯沒有被用盡，收購後可以用盡其地積比，有更大的利潤空間。 此外，購買二手舊樓，除了要花費為單位內櫳裝修外，更加不可以忽略的一個環節，就是每逢三數年，就可能要整座大廈業主合資為物業的公共設施及空間作保養更新，每戶負擔的數額少則數千元；多則要六位數以上。 整座大廈或屋苑的維修費，隨時數以千萬元、甚至億元計。 小業主如欲避免強拍出現，應該要早在收到收購消息時，便做反對工夫。 要盡快聯合一群業權總數足夠抵擋強拍門檻的單位業主，共同進退，拒絕發展商的收購建議。這樣可使發展商，無法取得足夠提出強拍申請的門檻業權份數。

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