舊區變天更值投資

問過很多朋友，他們建議我揀一些發展較成熟、交通配套較完善、人均收入較高的地區。因為這些地區的物業升值潛力較高，二、三線地區不值錢。

本人亦找過一些資料，每年政府都會有各區的人均收入報告，人均收入較高的地區，例如港島區，是否更值得投資？擔心成本比較高，有點吃力，閣下有甚麼建議呢？

文：1% Anthony讀者Ricky問：Anthony你好，本人早年已經有自住單位，近年儲了點錢，想嘗試買多層樓投資，想問問你覺得哪些地區會比較有潛力？

問過很多朋友，他們建議我揀一些發展較成熟、交通配套較完善、人均收入較高的地區。因為這些地區的物業升值潛力較高，二、三線地區不值錢。

本人亦找過一些資料，每年政府都會有各區的人均收入報告，人均收入較高的地區，例如港島區，是否更值得投資？擔心成本比較高，有點吃力，閣下有甚麼建議呢？

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不同人有不同的投資策略，有些朋友喜歡強者愈強。選擇一些發展成熟、人均收入較高、環境優越的龍頭地區，好處是你已經可以清楚看到地區優勢，投資更安心。

壞處是質素高，成本亦會高，增長動力未必有想像中那麼強。如果預算有限，筆者建議可以在其他地區尋寶。

筆者喜歡以小博大，喜歡揀人均收入較低、環境較差的地區。

以港島西為例，當年筆者上車時，到處是舊樓、唐樓，樓價很便宜。

筆者於2005年買入第一層樓，實用380平方呎，逾30年樓齡，兩房一廳，全海景，買入價106萬元，實用呎價不到2,800元，港島樓賣新界西北價。

近年受惠於港鐵港島西線，區內樓價爆升，同類單位市值直逼500萬元，十年多升近五倍，跑贏大部分地區。

附近很多舊樓都已經拆卸重建，新樓盤的賣價更驚人，即使是普通的單幢樓，呎價都要20,000元以上，而且很受歡迎！

為何原本人均收入低的地區，反而更具吸引力呢？

優勢之一，是投資成本較低。
優勢之二，是變化更為明顯，變化就是增值。
人均收入較低、環境比較差的地區，若能配合城市發展規劃，透過收購、重建、基建等，或會有翻天覆地的轉變，爆炸力更驚人，港島西正是如此。

又例如近年重建重點地區深水埗、長沙灣，很多舊樓、唐樓、劏房，拆卸後，難道會再建唐樓、劏房嗎？

無論是強調生活品味的私人發展商新盤，甚或是相對較實惠的房協「五喜」，與原先的舊樓、唐樓、劏房相比，都有天淵之別。

原本居住在這裏的草根基層會逐漸搬走，取而代之的是買得起新樓盤的中產人士，只要細心觀察，就會見到附近的商舖都會逐漸轉型，例如由之前的幾十元埋單的大排檔，進化成過百元埋單的特色食肆。

近年筆者與投資兵團戰友，繼續在低排名的地區尋寶。

當然不是貧窮率高就可以，還要細心分析區內有甚麼變化，亦要知道自己的買入價是否合理，例如當年港島西通車前一、兩年，業主以通車後的高價放盤，高位接貨就未必能賺了。

除了深水埗、長沙灣外，近年筆者比較多投資的地區，還有油麻地、旺角及土瓜灣等，都是人均收入較低及將會有明顯變化的地區。

油麻地、旺角受惠於高鐵及九龍西發展；土瓜灣則受惠於沙中線及年底通車的觀塘延線。

資料早已公布，只是有沒有細心發掘而已。純粹個人投資取向，讀者宜再細心分析。

文：1% Anthony不同人有不同的投資策略，有些朋友喜歡強者愈強。選擇一些發展成熟、人均收入較高、環境優越的龍頭地區，好處是你已經可以清楚看到地區優勢，投資更安心。

壞處是質素高，成本亦會高，增長動力未必有想像中那麼強。如果預算有限，筆者建議可以在其他地區尋寶。

筆者喜歡以小博大，喜歡揀人均收入較低、環境較差的地區。

以港島西為例，當年筆者上車時，到處是舊樓、唐樓，樓價很便宜。

筆者於2005年買入第一層樓，實用380平方呎，逾30年樓齡，兩房一廳，全海景，買入價106萬元，實用呎價不到2,800元，港島樓賣新界西北價。

近年受惠於港鐵港島西線，區內樓價爆升，同類單位市值直逼500萬元，十年多升近五倍，跑贏大部分地區。

附近很多舊樓都已經拆卸重建，新樓盤的賣價更驚人，即使是普通的單幢樓，呎價都要20,000元以上，而且很受歡迎！

為何原本人均收入低的地區，反而更具吸引力呢？

優勢之一，是投資成本較低。
優勢之二，是變化更為明顯，變化就是增值。

人均收入較低、環境比較差的地區，若能配合城市發展規劃，透過收購、重建、基建等，或會有翻天覆地的轉變，爆炸力更驚人，港島西正是如此。

又例如近年重建重點地區深水埗、長沙灣，很多舊樓、唐樓、劏房，拆卸後，難道會再建唐樓、劏房嗎？

無論是強調生活品味的私人發展商新盤，甚或是相對較實惠的房協「五喜」，與原先的舊樓、唐樓、劏房相比，都有天淵之別。

原本居住在這裏的草根基層會逐漸搬走，取而代之的是買得起新樓盤的中產人士，只要細心觀察，就會見到附近的商舖都會逐漸轉型，例如由之前的幾十元埋單的大排檔，進化成過百元埋單的特色食肆。

近年筆者與投資兵團戰友，繼續在低排名的地區尋寶。

當然不是貧窮率高就可以，還要細心分析區內有甚麼變化，亦要知道自己的買入價是否合理，例如當年港島西通車前一、兩年，業主以通車後的高價放盤，高位接貨就未必能賺了。

除了深水埗、長沙灣外，近年筆者比較多投資的地區，還有油麻地、旺角及土瓜灣等，都是人均收入較低及將會有明顯變化的地區。

油麻地、旺角受惠於高鐵及九龍西發展；土瓜灣則受惠於沙中線及年底通車的觀塘延線。

資料早已公布，只是有沒有細心發掘而已。純粹個人投資取向，讀者宜再細心分析。 

作者是1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

Fan Page《第一桶金》：http://www.facebook.com/anthony.wealth