與凶宅為鄰買賣兩難

你好！近幾單新聞報道有「上車」新手，誤買凶宅同層單位，銀行拒批按揭，被逼撻訂。近期我跟太太看了一個單位，各項條件都算幾吸引，我們都很喜歡。

然而，後來代理透露，這幢大廈其中一個高層單位，約十年前，住戶因久病厭世而跳樓。

請問這種情況會影響物業的價值嗎？我是否應該放棄購買這個單位呢？

讀者TOM

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 Anthony Sir：

你好！近幾單新聞報道有「上車」新手，誤買凶宅同層單位，銀行拒批按揭，被逼撻訂。近期我跟太太看了一個單位，各項條件都算幾吸引，我們都很喜歡。

然而，後來代理透露，這幢大廈其中一個高層單位，約十年前，住戶因久病厭世而跳樓。

請問這種情況會影響物業的價值嗎？我是否應該放棄購買這個單位呢？

讀者TOM

如果單位是凶宅，銀行一般都會估價不足，甚至拒批按揭。

單位將來賣出的時候會比較困難，因此，須有一個比較大的折扣，才能吸引到買家。

一般市況下，凶宅大概只值市價的七折，當然如果市旺，個個搶買樓，折扣會少一點，八折、九折都有人買。

如果同一層單位有凶宅，對物業的價值來說，確實會有點影響。
銀行未必估足價，如果情況嚴重，甚至乎會拒批按揭，將來出售難免被買家壓價。

根據過往經驗，若單位與凶宅同層，而情況不大嚴重，大概打個九折，就有人承接。

如果同一幢大廈有凶宅，除了心理上的影響外，對物業價值來說，未必有影響。

在筆者其中一個主場紅磡土瓜灣區，便有一件這樣的怪事。

放心！不是說鬼故、不是講靈異，只是一個奇怪的事。

區內有一幢單幢樓，街坊都知道有凶宅，而且傳聞數目不止一個，理論上，礙於中國人的傳統心理，應該無人買。

事實上，剛剛相反。

該單幢樓交投非常活躍，估價亦比附近的大廈高，適逢黃埔、何文田港鐵站通車，這一浪升值特別快。

這個小區以單幢樓為主，由於居住環境好，較少業主放盤。

之前都有幾篇文章寫過，銀行估價最重要的參考指標，就是同一個樓盤的成交價，由於放盤少、成交少，銀行估價亦追得較慢，成交價亦比較慢熱。

所以過去幾年，買家有很多機會以筍價入貨，直至去年黃埔站及何文田站通車，整區成交、價錢才突然抽高。

話說回來，就只有上述大廈，估價特別足。

為甚麼呢？原來由於這幢大廈不止有一個凶宅單位，反而令到很多租客都不願意長住，業主亦不願長線持有。

聽過一位街坊業主說，入住後周身唔聚財，踎低起身見頭暈，不知是心理作用、還是時運低，總之住不到一年，就搬走了，將單位出租。

租客往往住一年搬走，於是業主一過額外印花稅（SSD）期，見樓價升有錢賺，就將物業放售。

或者因為這個原因，這幢大廈的交投特別活躍，外區客不知情，從表面數據看，還以為是區內龍頭成交多，估價亦追得快，成為區內呎價最貴的單幢樓之一。

因此，自己的單位不是與凶宅處於同一層，對物業的價值不會有太大影響。

文：1% Anthony
1%投資培訓中心課程總監 如果單位是凶宅，銀行一般都會估價不足，甚至拒批按揭。單位將來賣出的時候會比較困難，因此，須有一個比較大的折扣，才能吸引到買家。

一般市況下，凶宅大概只值市價的七折，當然如果市旺，個個搶買樓，折扣會少一點，八折、九折都有人買。

如果同一層單位有凶宅，對物業的價值來說，確實會有點影響。銀行未必估足價，如果情況嚴重，甚至乎會拒批按揭，將來出售難免被買家壓價。

根據過往經驗，若單位與凶宅同層，而情況不大嚴重，大概打個九折，就有人承接。

如果同一幢大廈有凶宅，除了心理上的影響外，對物業價值來說，未必有影響。
在筆者其中一個主場紅磡土瓜灣區，便有一件這樣的怪事。

放心！不是說鬼故、不是講靈異，只是一個奇怪的事。區內有一幢單幢樓，街坊都知道有凶宅，而且傳聞數目不止一個，理論上，礙於中國人的傳統心理，應該無人買。事實上，剛剛相反。

該單幢樓交投非常活躍，估價亦比附近的大廈高，適逢黃埔、何文田港鐵站通車，這一浪升值特別快。這個小區以單幢樓為主，由於居住環境好，較少業主放盤。

之前都有幾篇文章寫過，銀行估價最重要的參考指標，就是同一個樓盤的成交價，由於放盤少、成交少，銀行估價亦追得較慢，成交價亦比較慢熱。所以過去幾年，買家有很多機會以筍價入貨，直至去年黃埔站及何文田站通車，整區成交、價錢才突然抽高。

話說回來，就只有上述大廈，估價特別足。為甚麼呢？原來由於這幢大廈不止有一個凶宅單位，反而令到很多租客都不願意長住，業主亦不願長線持有。

聽過一位街坊業主說，入住後周身唔聚財，踎低起身見頭暈，不知是心理作用、還是時運低，總之住不到一年，就搬走了，將單位出租。

租客往往住一年搬走，於是業主一過額外印花稅（SSD）期，見樓價升有錢賺，就將物業放售。

或者因為這個原因，這幢大廈的交投特別活躍，外區客不知情，從表面數據看，還以為是區內龍頭成交多，估價亦追得快，成為區內呎價最貴的單幢樓之一。
因此，自己的單位不是與凶宅處於同一層，對物業的價值不會有太大影響。

作者教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。
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