自製首置入市慳印花稅 二手「拆名」比率佔17.8%創新高
撰文：浩德 ｜ 圖片：新傳媒資料室、unsplash
自製首置入市慳稅
政府兩年前實施從價印花稅後，辣招稅款令買樓成本大增。
不過正所謂「上有政策，下有對策」，部份市民想享用首置優惠買樓，會透過尋找律師辦理拆名。
令其中一方不再持有任何物業，以製造「首置」身份入市，享有較低印花稅減輕成本。
比率佔整體二手17.8%
根據Q房網香港數據研究中心資料顯示，今年首11個月，內部轉讓予近親的「二手」成交，已超過4,300宗。
其中5月曾錄得有關轉讓達501宗，9月份有關內部轉讓比率更佔整體二手成交17.8%，比率創下有紀錄以來新高。
消息指，今年以首置客身份入市的名人，不乏地產界人士。
例如新地（016）副董事總經理雷霆，就以首置身分於今年5月以3,800萬元，購入跑馬地雲暉大廈一個連車位的單位。
單位實用面積1,304方呎單位，呎價2.9萬元。由於雷氏是首置人士，所以只需付樓價4.25%稅款。
另外，有「樓神」之稱的長實（1113）執行董事趙國雄，去年同樣以首置身分，以9,430萬元入市買中半山The Albany一個近2,000方呎單位。
趙國雄當時更指，以首置身份入市，「乃使用一個香港普通市民權利。」
雖說市民可透過「拆名」慳稅入市，但業界提醒市民，若業主過份壓低二手轉讓成交價，而引起市場懷疑，稅局有權追查及追回應收印花稅。
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成交價升不代表樓市轉強 樓價反彈3大原因
【專欄】讀者Jade近日睇樓，發現業主叫價及成交量有所增加﹐所以想請教Anthony Sir，樓市是否跌完。
撰文：1%Anthony ｜圖片：新傳媒資料庫
Anthony Sir：
我最近再去睇樓，發現成交量增加，叫價高了，為甚麼會這樣？
地產代理說最近有很多好消息，樓市已開始反彈，那麼快就跌完？不會吧！還會再有機會嗎？
Jade
反彈不代表跌完
近日各區上車屋苑的成交價確實有反彈，但不代表樓市跌勢已經扭轉。
成交價反彈最主要的原因是，願意大幅「劈價」的盤源已經大致消化，餘下的放盤，比較難傾價錢。
舉例有一個上車屋苑，有十個放盤，其中兩個業主急於要錢用，叫價420萬元放盤；
三個業主對未來感到憂慮，叫價440萬元放盤；另外五個不急於賣，叫價480萬元至500萬元放售。
在跌市之初，叫價最低的兩個急於要錢用的業主，率先「劈價」求售，成交價可能低至408萬元、398萬元。
對此，有媒體大做文章指樓價跌穿400萬元。
看見這些成交後，另外的三個對未來感到憂慮的業主更感憂慮，亦願意減價，市場便開始出現幾個420萬元、430萬元的成交個案。
這幾位願意平售的業主已賣出手上物業之後，成交便再度拉鋸起來。
因為另外幾位業主既不急於要錢用，心態也較強，不易平賣。
如果要再有買家想買，成交價或需推高至460萬元。
這是反彈嗎？恐怕不是，只是「劈價盤」被消化而已。
利好消息接連出現
不過接連幾個利好消息，市場氣氛確實有好轉。首先是居屋抽韱結果揭曉，落空的買家回流市場。
居屋之所以有20多萬人認購，主要是因為折扣出售，今期52折大平賣。
未能中籤者雖然大部分認為私樓樓價太貴，不是他們「那杯茶」，但卻有少部分買家見私樓樓價下跌而回流市場。
11月29日後，多個地區的睇樓量及成交量顯著增加，每逢週末非常熱鬧。
其次是中美貿易戰忽然「停火」90天，詳情新聞有報道，筆者不多講。
第三是觀塘新盤低於市價開售，反應熱烈，購買力湧現。
筆者早前也曾分析這個新樓盤，開售呎價確實平。
過去一年，市區的新樓普遍每平方呎20,000元以上，即使是較偏遠的油塘鯉魚門呎價亦20,000元，何況是觀塘的核心地段？
留意中美關係發展
普遍預期開售呎價會在20,000元以上，最後竟然開出17,000多元，令市場振奮，無論是參觀人流及入票數量均重現旺市的氣氛。
未來有很多變數，其中最大的變數是中、美90天「停火」協議之後，貿易戰再度升溫。
樓市有沒有機會再跌？
正如前文所說，願意「劈價」的貨源已經大致消化，市場需要另外一波的負面消息，令到有新一批願意「劈價」的業主放盤，市場才會有新一波跌浪。
至於會否發生，暫時未見明確啟示，要密切留意。
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