股樓齊跌是定律 恒指高位累跌2成 咁樓價呢…｜香港樓市2018

撰文：SmartED編輯部 ｜圖片：新傳媒資料庫

恒指以今年最高位33,484逐步回落, 跌至26,871，累跌約2成。參考過往數據，每逢本地股市大跌，樓市都會隨之回調，為上車族提供難得一遇的置業機會。股市、樓市同步下跌最嚴重的一次是1997年亞洲金融風暴，當時樓市量價齊跌，交投量下挫幅度介乎41.7%至67.5%。 此外，2008年金融海嘯及2015年「港股大時代」結束後，樓價也一度下跌（見圖五）。

里昂料樓價跌15%

高處不勝寒，里昂本週二（8月21日）中信里昂發表研究報告，指樓市基本面正在改變，預期未來12個月本港樓價最少下跌15%，樓市或將面對近15年以來最大挑戰。報告羅列不利香港樓市的因素，包括按揭利率上升、經濟環境轉差、新盤供應上升、大型發展商減價賣樓等。

美國接連加息後，本地銀行本月初終於有動作，花旗銀行率先上調新造樓按利率，三大發鈔銀行及中小型銀行相繼跟隨加按息0.1至0.2厘。 大部分銀行樓按實際封頂利率由2.15厘上調至2.35厘；而與最優惠利率（P）掛鈎的P按實質按息亦上調0.1厘至2.25厘。雖然此次加息幅度輕微，看似對樓市影響不大，惟隨時成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

因為近日樓市交投趨淡靜，劈價賣樓的個案越來越多。

香港樓宇供應暫未能追得刻需求。

美聯物業房地產數據及研究中心綜合土地註冊處資料顯示，8月首20日二手住宅註冊量表現，600萬元或以下二手住宅個案有1,134宗，比起7月同期同類銀碼的二手個案少約26.6%。

而在行政長官林鄭月娥公布的新房屋政策，新屋居以五二折出售，導致二手居屋成交量急挫。房屋委員會公布，居二市場7月份共錄97宗成交，較6月135宗大跌28%，是自2015年12後首次失守百宗水平，創31個月新低。至於8月上半旬則僅錄13宗。

居二市場指未補地價的居屋及部分已經出售的公屋市場。 居二成交急跌不難理解，惟一些二手樓也錄得減價個案。有指紅磡黃埔花園11期一個中層單位，面積639方呎，原本叫價1,200萬元，最後還價至1,050萬元成交。 有代理直言，樓市交投死寂，黃埔花園8月僅有8宗成交， 若樓市持續無承接，恐怕會有更多劈價貨出現。

環球金融市場動盪，後市走向未明，二手成交低位橫行，一手新盤訂價亦趨克制。發展商積極散貨，料8月底有3個新盤推出，隨時爆發混戰。

信和置業（00083）長沙灣一號九龍道料下週開售，首批50伙單位平均折實呎價為19,826元，低於20,000元關口為半年來首次。新鴻基地產（00016）PARK YOHO Napoli待批出預售樓花同意書，料月底批出後隨即開售，南豐日出康城LP6則於本週開價。

加快推盤步伐

空置稅這個概念出台後，發展商加緊推售新盤步伐。新地近日密密推盤。元朗PARK YOHO Milano尚未沽清，集團已急不及待再推新期數。旗下深水埗匯璽II本月中重啟銷售部署，加推第5號價單，涉及119伙，折實均價23,893元，較對上一張價單折實均價26,366元， 低9.3%，連新地副董事總經理雷霆也形容為「時光倒流價」。

不論一手還是二手，居屋抑或私樓，目前樓市似乎有回落之勢，但這是否為樓價大跌揭開序幕？雖然本港經濟尚未轉差從而引發樓市調整，惟不排除股市下跌的負財富效應在稍後時間蔓延至實體經濟，以至樓市，從而引發樓市調整。

買樓始終是人生大事，買家應勤於睇樓，搜集最新資訊，以便與業主討價還價。 金融管理局對按揭成數有嚴格限制，不少發展商將貨就價，視乎買家負擔能力定價。

不少新婚夫婦選擇納米樓上車，打算他日有錢，再細屋換大屋。但納米樓承接力弱、轉手難，一旦樓市出現拋售潮，又或者大價、細價樓升幅差距收窄，最先跌價可能是納米樓，建議買家勿向納米樓投降，宜以一房單位作上車起點。