聯名買樓投資失先機

情況是這樣的，本人準備跟女朋友在2016年底結婚，現正計劃買樓自住，由於單靠個人的收入過不到銀行壓力測試，需要與太太合力，請問聯名購買跟擔保人有何分別？

文：1% Anthony讀者Nick問：Anthony你好！想問如果一個人的收入不夠買樓，應該用聯名？還是用擔保人？
情況是這樣的，本人準備跟女朋友在2016年底結婚，現正計劃買樓自住，由於單靠個人的收入過不到銀行壓力測試，需要與太太合力，請問聯名購買跟擔保人有何分別？

很多朋友都問過這問題。

今時今日政府辣招多多，尤其是按揭不斷收緊，一般打工仔要靠自己一份人工買樓並不容易，很多時要跟家人合力購買。

正如讀者的情況，一對年輕新婚夫婦，到底應該用聯名購買，還是用一個人名買，另一個擔保呢？

這個問題有兩個層面，一個是人性角度；另一個是投資角度。

首先說人性角度來看，這是男女之間相處的問題。

兩個人結婚組織家庭，兩個人就是一個整體，她自然希望擁有新居一半業權，令心裏更踏實，更有安全感，因此，從人性角度來說應該是聯名購買的。

然而，從投資角度來看，聯名買樓彈性比較小，不利將來再買樓。

從第一個物業的角度看，無論是聯名買樓也好，一個人名，另一個擔保也好，負債都是一樣。例如讀者借入420萬元，無論採用哪種形式，兩個人都是同時欠銀行420萬元。

不過，從投資操作角度來看，到再買樓時其實有很大分別。

兩個人聯名買樓，代表讀者與太太同時擁有業權，無論誰將來再買樓，都是第二個物業，首先要付雙倍印花稅（DSD），先花一筆錢。

即使願意多付錢，也未必買得到。

因為根據目前的指引「供款佔入息比例」第一個物業是不能超過入息的50%；第二個物業則是40%。

至於「壓力測試後的模擬供款」第一個物業是不能超過入息的60%；第二個物業則是50%。

舉例說將來收入增加了，有20,000元額外收入。

以5.15%（即2.15% + 3%）、年期30年、50%按揭計算。

第一層樓：具有12,000元的供款能力，可買439萬元物業。

第二層樓：僅10,000元的供款能力，只能買366萬元物業。

如果用A名，由B作擔保，情況更具彈性。

首先B仍然未有物業，可以免卻DSD，壓力測試也較輕鬆，想釋放B的購買力亦比較簡單，只要重新批核，轉換擔保人即可。

如果A的收入增加了，不再需要B擔保，做一次轉按就可以除名，簡單快捷。
如果聯名的話，則需要透過買賣，例如將B的業權轉讓予A，印花稅及各項買賣的繁瑣交易費用亦省不了。

文：1% Anthony很多朋友都問過這問題。

今時今日政府辣招多多，尤其是按揭不斷收緊，一般打工仔要靠自己一份人工買樓並不容易，很多時要跟家人合力購買。

正如讀者的情況，一對年輕新婚夫婦，到底應該用聯名購買，還是用一個人名買，另一個擔保呢？

這個問題有兩個層面，一個是人性角度；另一個是投資角度。

首先說人性角度來看，這是男女之間相處的問題。

兩個人結婚組織家庭，兩個人就是一個整體，她自然希望擁有新居一半業權，令心裏更踏實，更有安全感，因此，從人性角度來說應該是聯名購買的。

然而，從投資角度來看，聯名買樓彈性比較小，不利將來再買樓。

從第一個物業的角度看，無論是聯名買樓也好，一個人名，另一個擔保也好，負債都是一樣。例如讀者借入420萬元，無論採用哪種形式，兩個人都是同時欠銀行420萬元。

不過，從投資操作角度來看，到再買樓時其實有很大分別。

兩個人聯名買樓，代表讀者與太太同時擁有業權，無論誰將來再買樓，都是第二個物業，首先要付雙倍印花稅（DSD），先花一筆錢。

即使願意多付錢，也未必買得到。

因為根據目前的指引「供款佔入息比例」第一個物業是不能超過入息的50%；第二個物業則是40%。

至於「壓力測試後的模擬供款」第一個物業是不能超過入息的60%；第二個物業則是50%。

舉例說將來收入增加了，有20,000元額外收入。

以5.15%（即2.15% + 3%）、年期30年、50%按揭計算。

第一層樓：具有12,000元的供款能力，可買439萬元物業。

第二層樓：僅10,000元的供款能力，只能買366萬元物業。

如果用A名，由B作擔保，情況更具彈性。

首先B仍然未有物業，可以免卻DSD，壓力測試也較輕鬆，想釋放B的購買力亦比較簡單，只要重新批核，轉換擔保人即可。

如果A的收入增加了，不再需要B擔保，做一次轉按就可以除名，簡單快捷。

如果聯名的話，則需要透過買賣，例如將B的業權轉讓予A，印花稅及各項買賣的繁瑣交易費用亦省不了。

作者是1%投資培訓中心課程總監，教授物業投資、上車及裝修等課程。暢銷書《上車又住又賺》及《樓轉命運》作者，網誌《第一桶金》總瀏覽逾300萬人次。

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